Hace ahora un año que entró en vigor la modificación de la ley Urbanística Valenciana (LOTUP) que iba a permitir la regularización de viviendas aisladas y núcleos de viviendas levantadas en suelo no urbanizable sin licencia; situación en la que se encuentran miles de propiedades a lo largo y ancho de las zonas agrícolas y rústicas de la Vega Baja, muchas de ellas empleadas como residencia principal. Las licencias de regularización definitivas quedan a expensas de la creación de la Agencia Valenciana de Protección del Territorio, que ha aplazado al año que viene su fecha de puesta en marcha prevista en la ley para este mes de enero.
Por ello, en estos momentos no se puede ofrecer un balance de viviendas regularizadas porque no existe. La Conselleria de Política Territorial se ha visto obligada a anunciar, como avanzó INFORMACIÓN que tendrá listo durante este mes de febrero en su web un documento de preguntas y respuestas sobre este tema que ayudará a resolver dudas y una «guía de minimización del impacto ambiental que se prevé que esté concluida próximamente». En este sentido, la Generalitat indica que en el «proyecto de decreto de la Plataforma Urbanística Digital» se establece «la obligación de los municipios de comunicar las licencias de minimización de impacto territorial que concedan».
En esencia, el cambio legal plantea que todas las viviendas de uso residencial fuera de ordenación -sin licencia de obra, ni licencia de primera ocupación- levantadas antes de 2014 que cuenten con servicios básicos esenciales como depuradora, acceso rodado y garantía de retirada de residuos, se pueden legalizar a través de un proceso de «minimización de impacto territorial». Además, para quienes se acojan a este procedimiento, se suspende cualquier expediente de restauración de la legalidad urbanística que recaiga sobre la propiedad.
Pero en la práctica, incluso iniciar un expediente se ha convertido en una carrera de obstáculos. Los propietarios solo pueden plantear expedientes individualizados si no hay otras viviendas en el entorno más inmediato. En caso contrario, deben ponerse de acuerdo con el resto de vecinos, aunque su vivienda no esté vinculada a la construcción del resto. Y cuando hayan cumplido todos los requisitos, la ley asegura que deben compensar al municipio con la aportación de terrenos -en el mismo proceso que se sigue en el desarrollo del suelo urbanizable dentro del criterio de distribución de cargas y el beneficio del interés general-. Requisito poco conocido -y menos desarrollado- de este cambio legal que puede echar atrás la expectativa de legalización de muchos propietarios.
Otra de las dificultades con la que se han encontrado muchos de los afectados interesados en desprenderse del lastre de inseguridad jurídica que supone contar con una propiedad fuera de ordenación -que pudieron levantar con un precio de suelo mucho más asequible que el urbano- es la falta de interés e información que están demostrando algunos funcionarios adscritos a las áreas de Urbanismo. Es el caso del Ayuntamiento de Almoradí donde la atención a esos vecinos se emplaza a un momento indefinido en el tiempo desde que entró en vigor la legislación. E incluso se aconseja que se asesoren a través de despachos de abogados -que se están beneficiando de la situación-. La ley deja claro que son los ayuntamientos los que deben asumir el expediente sin que los particulares estén obligados a acudir a asesoramiento jurídico. No obstante, la LOTUP no establece, para el caso de las construcciones de uso residencial, plazo para su regularización -siempre que sean anteriores a 2014-. Ayuntamientos como Redován o Catral, han visto con el cambio legal paralizadas sus iniciativas anteriores a la modificación de legalizar las viviendas a través de un plan estructural. Redován y sobre todo Catral y Dolores son el paradigma del descontrol hasta hace unos años en la construcción de casas ilegales.
Treinta y siete empresas de la comarca solicitan legalizar sus naves industriales en suelo no urbano
Los Montesinos, Guardamar y Cox quieren desprenderse de sus competencias de disciplina en terreno rústico
El mismo cambio legal aprobado por la Generalitat en la LOTUP también permite regularizar naves industriales en la huerta, aunque en ese caso todo el proceso lo realiza la Generalitat y sí se está avanzando, aunque está sujeto a un plazo que se ha ampliado hasta el 31 de diciembre de 2021. En este sentido, ha iniciado en la Vega Baja 37 expedientes sobre regularización de actividades industriales en suelo no urbanizable. La construcción de naves fuera de ordenación ha sido muy común en las últimas décadas ante la carencia de suelo industrial y para evitar el coste el pago del suelo. En suelo no urbanizable solo se puede desarrollar esta actividad bajo la figura de una declaración de interés comunitario que se obtiene -si es favorable- tras años de tramitación. Así, la regularización compensa a muchos empresarios que han actuado al margen de la legalidad urbanística, aunque deberán cumplir con exigencias para compensar su falta de planeamiento. Hay municipios en los que han crecido zonas industriales completas sin ningún tipo de aval legal y sin que se cumplieran por parte del Ayuntamiento las órdenes de demolición, como el caso de la zona de Los Pérez en Los Montesinos. Por otra parte, los cambios en la LOTUP también permiten a los municipios expresar su voluntad de desprenderse de sus competencias en materia de disciplina urbanística en suelo no urbanizable cuando sea creada la Agencia de Protección del Territorio. Algo que ya han hecho Los Montesinos, Cox y Guardamar. Un arma de doble filo: los ayuntamientos se «librarán» de ejercer la responsabilidad de, por ejemplo, ordenar demoliciones pero tampoco tendrán margen para evitarlas.
