18 de junio de 2019
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Nueva Ley Hipotecaria: todo lo que debes saber

Repasamos los cambios más destacados y cómo pueden afectar a los nuevos préstamos

18.06.2019 | 18:05
La nueva norma busca la seguridad y la transparencia.

La nueva Ley Hipotecaria tiene un objetivo claro, y es facilitar el conocimiento del hipotecado a la hora de firmar el contrato. Esto se traduce en que las familias que entran a adquirir un inmueble deben ser conscientes del sometimiento al que van a estar sujetos con su banco que, en muchas ocasiones, viene siendo de por vida. Un matrimonio que, como en toda relación, puede tener sus altibajos tanto por la deriva de las condiciones personales como por las variaciones en macroeconomía.

Este objetivo tratará de alinearse con la necesidad de un mayor conocimiento por ambas partes. Si bien el hipotecado debe conocer cómo será la evolución de sus pagos, la terminología por la que se rige el banco, los conceptos básicos por los que puede evolucionar su hipoteca, tener presente el simulador en caso de cambios, etc. El banco también debe tener información completa acerca del estado financiero del hipotecado. Se trata pues de un conocimiento basado en la prudencia y en el entendimiento de las reglas del juego.

En cualquier caso, se trata de un movimiento legal que trata de proteger los intereses de la parte más débil. No tanto en cuanto al ahorro inicial de tasas, impuestos sino frente a las docenas de bufetes especializados de los que se nutren los bancos, con los que la mayor parte de las familias no pueden lidiar por falta de cultura financiera.

En febrero de 2019, esta nueva Ley Hipotecaria pasó su último trámite parlamentario y se publicó en el BOE en marzo. El texto definitivo incluye muchas novedades que buscan la seguridad y la transparencia para los implicados, sobre todo después de la maraña judicial por las cláusulas abusivas.

Pero si la pregunta es ¿La nueva ley favorecerá la contratación de más hipotecas? La respuesta es que no. La mayor contratación de hipotecas responde a una situación económica en la que los trabajos sean más estables y mejor remunerados. Algo que la ley no puede solucionar.

Repasamos cuáles los cambios más destacados y cómo pueden afectar la entrada en vigor a los nuevos préstamos.

¿Quién asume los gastos?


A partir de ahora los bancos deben asumir los gastos derivados de la gestoría, la notaría, la nota simple, el registro de la propiedad, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el mayor gasto de la hipoteca, que supone entre el 0,5% y 1,5% de la misma, en función de cada comunidad autónoma.

Por su parte, el cliente pagará la tasación de la vivienda, el IVA (sólo si el inmueble es nuevo) o el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (si el inmueble es de segunda mano). En el caso de que el cliente subrogue el préstamo con una otra entidad, los gastos se dividen entre las entidades sin suponer un coste para el cliente, siempre y cuando no esté en los primeros años del préstamo. Durante los tres primeros años de la hipoteca el titular tendrá que pagar un 0,15% si cambia de variable a fija.

Adiós cláusulas suelo


El portal iahorro.com estima que estos primeros cambios supondrán un ahorro medio de entre 500 y 1.000 euros a favor del cliente. Pero quizás lo que le favorecerá más es el hecho de que la norma elimina las cláusulas suelo que puedan aparecer en el contrato de una hipoteca. Para ello, se establece que, si se contrata una hipoteca variable, no podrán fijarse límites a la baja del tipo de interés: por tanto, si el índice de referencia de la hipoteca baja, el interés que paga el cliente y, por tanto, la cuota, también se verán reducidas.

Por otra parte, lo que también establece la nueva Ley Hipotecaria es que el interés que paga el cliente nunca podrá ser negativo: es decir, si el euríbor estuviera en niveles negativos, el interés será igual a cero. Y es que, de no ser así, sería el banco el que tendría que pagarles por haber prestado dinero. Lo cual sería insólito.

Además, el tipo de interés no puede ser modificado en perjuicio del hipotecado. En caso de un tipo de interés variable, se puede utilizar como tipo de referencia aquellos que sean claros, accesibles, y verificables.

Adiós letra pequeña


Todo debe estar más limpio y eso implica que el contrato se lea bien o que sea claramente audible. Dejando las lupas a un lado, hay que resaltar que el usuario tendrá que firmar de su puño y letra que ha leído y comprendido el contrato crediticio. Adicae considera clave que "el fedatario público resuelva todas sus dudas, aclare los riesgos y compruebe la validez de todas las cláusulas en lugar de limitarse a pedir al cliente que firme el consentimiento."

Posibles impagos y desahucios


En la primera mitad de vida de la hipoteca, la ley amplía de tres a doce meses el tiempo de impago para que el banco se quede con la vivienda o bien que se haya dejado sin pagar el 3% del capital. En la segunda mitad del crédito, exige 15 meses de impago o el 7% del capital. La normativa no aplica a las hipotecas en las que se haya iniciado un proceso de ejecución por impago.

Amortizaciones


Se reducen las comisiones por pagar el préstamo por anticipado. Si el crédito es a tipo fijo, el cliente pagará un 2% del capital que le queda por pagar si amortiza durante la primera vida del contrato, y del 1,5%, durante la segunda. En el caso de un préstamo a tipo variable, el usuario abonará una comisión del 0,25% en los tres primeros años, del 0,15% si amortiza en los cinco primeros años y, a partir del sexto año, se eliminan las comisiones.

El papel del notario


Con la nueva Ley Hipotecaria el papel del notario adquiere mayor protagonismo. El titular que solicita la hipoteca tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera visita será sin la entidad bancaria para poder realizar cualquier consulta o pregunta que le surja sobre las condiciones del contrato. Y será de manera gratuita. En la segunda, acudirá junto a la entidad para firmar el contrato hipotecario. Con este cambio en la nueva Ley se pretende proteger al titular para que esté bien informado de lo que está contratando y se consiga una mayor transparencia.

Una de las disposiciones de la Ley es que la persona que va a solicitar la hipoteca tiene la obligación de visitar al notario al menos con 10 días de antelación antes de la firma del contrato. Para ello es necesario que el notario tenga en su poder toda la documentación necesaria que habrá tenido que enviar el banco antes de ese plazo a través de medios telemáticos seguros.

Los bancos ya habían dispuesto de sus propios servidores para garantizar la agilidad de estos trámites, pero el 17 de mayo el Consejo General del Notoriado (CGN) impuso el uso de su propia plataforma, Ancert. Existe cierta preocupación ya que las entidades bancarias se están quejando de que la plataforma está dando problemas y esto puede repercutir directamente en el servicio que el banco ofrece al cliente.

Posibles consecuencias


La asociación de consumidores Adicae ya está alertando sobre el hecho de que la banca está aplicando subidas en los diferenciales de los préstamos hipotecarios. Conocedoras del contenido de la nueva norma, las entidades financieras emprendieron en noviembre de 2018 subidas generalizadas. Con ello, los bancos "parecen haber anticipado sus políticas de precios antes de la entrada en vigor de la nueva legislación hipotecaria", señala la asociación, que ha analizado la evolución de los diferenciales de las principales entidades entre noviembre de 2018 y junio de 2019, y han encontrado incrementos generalizados que oscilan entre el 10 % y el 36 %.

El presidente de Adicae, Manuel Pardos, recuerda que "un diferencial del 1 % o el 1,5 % es una barbaridad; antes de la crisis no pasaban del 0,5 % en las hipotecas de tipo variable".

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