En febrero de 2016 el euribor entraba en tierra ignota. Pisaba suelo negativo, una situación que hasta ese momento era inimaginable y que muy pocos preveían. Lejos de quedarse en una simple anécdota, aquello perduró. Con algún que otro altibajo, ese tipo de interés, al que solían estar referenciadas la mayoría de las hipotecas, no hizo más que profundizar en las desconocidas tierras del bajo cero. Y aún lo hace mes a mes, horadando más y más (cerró agosto en el -0,355%) su suelo histórico. Atemorizado por la profundidad que está tomando el asunto, el sector financiero, casi al unísono, decidió tiempo atrás cambiar su estrategia comercial y enfocó sus esfuerzos en darle la vuelta a la tortilla del mercado hipotecario. Lo consiguió. Los préstamos variables ya no eran rentables, llegó la era de tipo fijo.
A comienzos de aquel 2016, las hipotecas a tipo fijo eran una rareza. Solo uno de cada diez clientes contrataba uno de estos préstamos. Su ventaja es que el hipotecado siempre sabe lo que iba a pagar. No hay variaciones, ni sustos para el bolsillo. Todo lo contrario de lo que ocurre con el euribor. En tiempos de tempestad es un producto perfecto para la banca y la masiva oferta comercial va dando sus frutos. En el segundo trimestre de este año, cuatro de cada diez hipotecas que se firman en España son a tipo fijo, según datos que acaba de divulgar el Colegio de Registradores de la Propiedad. Hace un par de años esas cifras eso era impensables.
Ahora, los bancos están a la gresca por hacer la mejor oferta a tipo fijo, lo mismo que antes ocurría con los diferenciales de las hipotecas variables. Incluso, apuntan desde la asociación de usuarios de la banca Adicae, muchas entidades se están lanzando a ofertar hipotecas mixtas. Es decir, fijas durante sus primeros años de vida y que, transcurrido un tiempo, se convierten en variables. Ese vuelco en el mercado hipotecario se ha producido en un momento de recuperación del sector inmobiliario. Las ventas, tras años en depresión tras el ladrillazo de la recesión económica, han remontado y cada vez se firman más hipotecas en España.
¿Qué es mejor ahora mismo contratar una hipoteca variable o fija? "Variable", responde Óscar González, portavoz de Adicae. "En este momento el euribor está muy bajo y si el cliente consigue que le oferten un diferencial que no sea muy alto es la mejor opción", señala. Pero la de los diferenciales es otra guerra con la que los bancos han tratado durante estos últimos años de blindarse de los excesivos vaivenes del euribor. "Los más favorables suelen ofrecerse a aquellos que tienen un perfil muy definido, a los que son muy buenos clientes", apunta.
Para el resto, la estrategia de la banca ha sido preferentemente tratar de que entren por los ojos las hipotecas a tipo fijo, que al cliente le dan visibilidad y seguridad sobre la cuantía de las cuotas que pagará durante la vida del préstamo, aunque a costa de un interés mayor a corto plazo (3% en los fijos y 2,15% inicial de media en los variables referenciados al euribor). La banca obtiene por su parte mayor certeza sobre sus ingresos y rendimientos. Lo están consiguiendo.
La nueva ley hipotecaria, en vigor desde mediados de junio, trata de dar más poder a los clientes, de que tenga más información y más tiempo para estudiarla y evaluarla. El tipo de interés está bajo el foto y los notarios vienen constatando, desde el cambio de la norma, que crece el número de futuros hipotecados arrepentidos de su contrato inicial. Por ejemplo, el de quienes habían contratado de primeras un préstamo a tipo variable y que tras hacer cálculos más detalladamente optan por uno fijo o al revés.
La Asociación Hipotecaria Española acaba de editar una guía con consejos para no errar a la hora de contratar. Se recomienda, entre otras cosas, solicitar el "menor volumen de préstamo posible, así asumirá menos costes. No se endeude innecesariamente". Todo es cuestión de hacer cuentas. "Es aconsejable no destinar más de un tercio de los ingresos al pago de las cuotas", dice. Sobre los tipos de interés apunta: "Los tipos fijos son por su naturaleza más altos que los variables, pero incorporan la tranquilidad de no verse afectados por el movimiento de los tipos de interés. Siempre pagará lo mismo. Hay una posibilidad intermedia que merece ser analizada, un tipo mixto: siendo un tipo variable que incorpora un primer tramo de tipo fijo que puede ser de 3, 5 o incluso más de diez años". Y agrega: "En caso de escoger variables o mixtos, calcule su capacidad de endeudamiento en un escenario de tipos al alza".
Algunos expertos aconsejan, antes de decidir entre préstamo fijo o variable, hacer el ejercicio de ponerse en el peor caso y calcular cuánto subiría la cuota hipotecaria si el euribor se pusiera en algún momento de la vida del préstamo en su máximo histórico, que fue del 5,39%, en julio de 2008. La cuenta es la siguiente: para un hipoteca de 100.000 euros en las condiciones medias del mercado actual la cuota mensual sería de 431 euros; si el euribor escalara hasta tocar el citado máximo, el pago sería de 732. Lo siguiente es meditar si se está en condiciones de pagar esa cantidad llegada una situación que, por otra parte, no se vislumbra ahora, camino de un largo tiempo de tipos bajos, según ha anticipado el Banco Central Europeo.
