03 de marzo de 2019
03.03.2019
Tribuna

Otro nuevo decreto de alquileres

02.03.2019 | 21:57

El pasado mes de enero se echaba por tierra el decreto 21/2018 de 14 de diciembre, que había aprobado una importante reforma en materia de arrendamientos urbanos y de alquiler vacacional. La falta de acuerdo parlamentario echó por tierra un Real Decreto que había entrado en vigor en el mes de diciembre, y en base al cual ya se habían celebrado contratos de arrendamiento de viviendas con la nueva duración mínima de cinco años, si el arrendador era persona física, o de siete si era persona jurídica, así como legitimando a las comunidades de propietarios para que por acuerdo de 3/5 en la junta se pudiera «limitar o condicionar» el alquiler vacacional por quienes quisieran dedicar su inmueble a este tipo de alquiler.

Finalmente, se ha aprobado este viernes en el Consejo de Ministros un nuevo Decreto Ley que ahora tiene como órgano de validación, no el Congreso, sino la Diputación Permanente, al disolverse las cámaras parlamentarias por el adelanto electoral, en virtud de lo cual esta comisión hace las veces en trámite de urgencia, de la validación de los reales decretos leyes.

Una cuestión que debe matizarse es que se debe entender que los contratos que se celebraron durante el periodo de vigencia del anterior Real Decreto Ley de diciembre tienen valor, por cuanto la derogación lo que conllevó es la anulación del decreto, pero no las consecuencias jurídicas de los contratos celebrados durante su «vigencia», por lo que quienes hubieran celebrado un contrato de arrendamiento de vivienda en ese periodo tienen una prórroga obligatoria de hasta cinco años mínimo si su arrendador era persona física y de siete años si es persona jurídica, aspecto este por el que no se entienden muy bien las diferencias que constan en las leyes ofreciendo un trato desigual a las empresas que a los particulares, como también ocurrió con la ley «antiokupas» que no puede ser utilizada por los propietarios que sean personas jurídicas. Como si las empresas tuvieran menos derechos.

Cuando se publique este nuevo Decreto en el BOE volverán a entrar en vigor las mismas medidas ya aprobadas en su momento y a partir de su vigencia los contratos de arrendamiento de vivienda tendrán duración mínima de cinco años, y si llegado ese plazo el arrendador no notifica al arrendatario que desea terminar el contrato, este se prorrogará por otros tres años, a diferencia de lo que ahora ocurre que el contrato es de tres años mínimo más un año de prórroga mientras el arrendador no comunique al arrendatario que desea que concluya ya.

La medida que se ha introducido ahora ex novo es la relativa a fijar bonificaciones fiscales a quienes acepten las propuestas de subidas de alquileres con arreglo a un índice de precios que fijarán las CC AA en cada caso. Con ello, no habrá una limitación directa de los alquileres, pero sí un sistema de índice de precios para las CC AA, en quienes recaerá la responsabilidad de incentivar a los propietarios de las viviendas en alquiler para que respeten los precios de dichos índices. La verdad es que llevar a cabo una intervención en los precios a fijar por los arrendadores hubiera sido una actuación excesiva de la Administración en los pactos entre las partes. Pero ya veremos cómo afecta esto en el mercado arrendaticio y en materia fiscal, así como en el cumplimiento real y no ficticio de estas medidas.

En cuanto al alquiler vacacional que se permite limitarlo a las comunidades de propietarios debemos insistir en que no es posible prohibirlo sin más, ni por el quórum de 3/5, ya que lo que la Ley permite es limitar o condicionar, no prohibir, por lo que podría una junta aprobar estas medidas a quienes incumplan las aprobadas por las comunidades de régimen interno para fijar las que se deben cumplir por quienes dediquen su inmueble al alquiler vacacional. Pero no es posible entender que se le otorga capacidad a los ciudadanos de interferir en el ejercicio del derecho de propiedad de otros, prohibiéndoles que alquilen sus inmuebles en esta modalidad de alquiler vacacional, o la que estimen oportuna. Lo que se puede limitar o condicionar es que no respeten ni los arrendadores ni sus inquilinos las normas de la comunidad, molestando al resto. Los vecinos de una comunidad tienen derecho a vivir en tranquilidad, y si algunos no la respetan, la junta sí que puede tener opción de expulsión a los molestos y, -aquí sí-, de prohibición de este tipo de arrendamientos cuando lo es con «justa causa».

Por cierto, nos seguimos olvidando de que para que sean efectivas las reformas en materia de alquileres y para que todos los propietarios pongan sus pisos en alquiler de agilizar los procedimientos de desahucio si hay impagos, y poner en marcha el registro de morosos de alquiler, y que las administraciones sean las que cumplan su obligación de facilitar el derecho de los ciudadanos de disponer de una vivienda. Pero esto no es obligación de los arrendadores, sino de la Administración.

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