A penas cinco semanas ha estado en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el cual quedó derogado automáticamente el pasado martes 22 de enero, al no contar con la mayoría parlamentaria necesaria para su convalidación en el plazo de treinta días hábiles desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado, tal y como prevé nuestra Constitución.

Sin embargo, el contenido de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos operada en virtud del citado Real Decreto-Ley continuará siendo de aplicación a todos aquellos contratos de arrendamientos urbanos suscritos desde el pasado 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019, complicando aún más si cabe el régimen normativo aplicable a los arrendamientos urbanos, en función del inicio de la relación contractual entre las partes.

Habida cuenta la falta de confirmación por parte del poder legislativo del citado Real Decreto-Ley, vuelve a regir actualmente la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Tal y como su propia denominación ya ponía de manifiesto, con la reforma operada en el año 2013 se perseguía flexibilizar y dinamizar el mercado del arrendamiento español, reforzando la libertad de pactos y priorizando la voluntad de las partes. A fin de incentivar entonces el mercado del alquiler, entre otras medidas, se modificó la duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria para la parte arrendadora, y se previó la posibilidad de que el arrendador recuperara la posesión del inmueble para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos; en definitiva, se trataba de incrementar el parque de viviendas en régimen de arrendamiento ofreciendo a los propietarios de viviendas vacías y sin uso, una serie de medidas que incentivaran su puesta a disposición del mercado arrendaticio.

Actualmente, tras un lustro de vigencia de las medidas de flexibilización que se recogían en la Ley 4/2013, de 4 de junio, continúa presente la dificultad de acceso a la vivienda en régimen de arrendamiento, así como el incremento exponencial del precio del alquiler, especialmente en aquellas zonas de mayor actividad turística, lo que ha llevado al ejecutivo a acometer, a través del Real Decreto-Ley 21/2018, una serie de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que finalmente no han sido convalidadas por la mayoría parlamentaria.

De conformidad con su propio Preámbulo, éste tenía por objeto, nuevamente, facilitar el acceso a la vivienda en régimen de arrendamiento habitual, pero poniendo ahora el foco en el arrendatario, pretendiendo mejorar las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad de la parte arrendataria, y tratando de equilibrar la posición jurídica de la partes intervinientes en un contrato de arrendamiento que constituya el domicilio habitual del arrendatario-.

Entre las medidas que continuarán afectando a la relación contractual derivada de los arrendamientos suscritos en el periodo temporal en que el Real Decreto-Ley 21/2018 ha estado en vigor, destacan la fijación de una duración mínima de vigencia del arrendamiento en función de que el arrendador sea persona física (cinco años) o jurídica (siete años), la limitación legal de las garantías arrendaticias a otorgar por el arrendatario, así como la limitación de las revisiones de los importes de renta, entre otras.

Asimismo, habrá de tenerse en cuenta que las modificaciones operadas por el Real Decreto-Ley 21/2018, alcanzarán, no sólo al contenido de la relación jurídica inter partes, sino también a los procedimientos judiciales de desahucio que puedan derivarse de tales arrendamientos, al establecerse en determinados supuestos la necesidad de informar al demandado por parte del Juzgado correspondiente acerca de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales a efectos de que puedan apreciar una posible situación de vulnerabilidad, con suspensión del procedimiento de desahucio por plazo de un mes, o de dos meses en caso de que el demandante sea persona jurídica.

En definitiva, son múltiples y de distinta naturaleza las modificaciones introducidas por el Real Decreto-Ley 21/2018, que coexistirán con un abanico de regulaciones jurídicas en materia de arrendamientos, nacidas al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 o de sus sucesivas reformas.