01 de diciembre de 2019
01.12.2019

El comercio electrónico y el auge industrial saturan los polígonos

Las compañías de logística tienen serios problemas para encontrar suelo asequible en el entorno de la capital de la provincia

30.11.2019 | 19:27
Panorámica del Polígono Industrial de las Atalayas, en Alicante, uno de los recintos pendientes de ampliación.

La falta de terrenos también frena el crecimiento de las fábricas en Ibi o Alcoy, según los empresarios.

Las empresas que quieren instalarse en la provincia cada vez lo tienen más complicado para encontrar el suelo industrial necesario. O, al menos, con las características que se demandan en la actualidad. A pesar de que en muchos de los polígonos que se promovieron a principios de la pasada década aún pueden verse muchas parcelas vacías, lo cierto es que estos huecos suelen estar en recintos de municipios demasiado alejados de las grandes carreteras, fuera de los centros industriales consolidados o apartados de las grandes urbes, donde quieren estar presentes los operadores de logística, que se están haciendo de oro con el auge del comercio electrónico.

Una realidad que ya ha hecho saltar las alarmas entre las organizaciones empresariales de la provincia, como la CEV o la Cámara de Comercio de Alicante, cuyos responsables alertan de la pérdida de inversiones que provoca esta falta de espacios adecuados y, lo que es peor, de la posibilidad de que se produzca una fuga de empresas. Así, más de uno mira con recelo la decisión de Tempe de comprar una parcela en Parc Sagunt, mientras sigue sin resolverse la posible ampliación de sus instalaciones en Elche; o la de Ale-Hop, que ha optado por construir su nueva plataforma logística en Bellreguard y ha adquirido una nueva parcela en Tavernes, ambas en València, ante la imposibilidad de encontrar unos terrenos similares en la Marina.

«Es una auténtica paradoja. Te encuentras con zonas donde hay un montón de suelo que nadie quiere y otras donde es imposible comprar nada», señala Diego Romá, gerente de la Federación de Polígonos Empresariales de la Comunidad Valenciana (Fepeval), que calcula que en el conjunto de la provincia puede existir entre un 25% y un 30% de suelo vacante. «Durante el boom todos los municipios querían su polígono y se pensó que ya se llenarían. El problema es que ahora ya no se ajustan a lo que necesitan las empresas. Se han quedado obsoletos», explica Romá.

Para empezar, porque la mayoría está muy parcelado, se dividió en solares demasiado pequeños, cuando las empresas de logística, que ahora son las que más tiran de la demanda de suelo industrial, requieren de espacios más grandes, tanto para el almacenamiento, como para la maniobra de los camiones. Unos metros por los que, además, no pueden pagar igual que las industrias tradicionales, dados los márgenes en que se mueven, lo que complica aún más la tarea.

«Es la consecuencia del auge del comercio electrónico. Para que funcione, las empresas tienen que tener los productos que compramos almacenados en algún lugar en el que puedan distribuirlos y hacerlos llegar a los clientes rápidamente», explica el director de la consultora inmobiliaria CBRE en Alicante, Víctor Gregori, quien destaca las dificultades que existen para encontrar parcelas que reúnan todos los requisitos en el entorno de las ciudades de Alicante y Elche. Y es que otra de las exigencias del negocio de la logística es estar lo más cerca posible de los grandes núcleos de población.

Una tarea casi imposible en el caso de la capital de la provincia, donde los polígonos que rodean la ciudad, como Las Atalayas, el Pla de la Vallonga o El Canastell de San Vicente, están prácticamente ocupados en su totalidad, y las pocas parcelas que existen sin construir son propiedad de compañías asentadas en los recintos, que las tienen reservadas para ampliar sus instalaciones, según explican los responsables de las entidades que los gestionan.

Sólo naves pequeñas

En el caso de Las Atalayas, después de que Sprinter se instalara en el antiguo recinto de la tabaquera Altadis, lo único que se puede encontrar disponible es alguna pequeña nave de 500 metros, según su gerente, Vicente Seguí. Nada que ver con las parcelas de más de 15.000 metros que demandan los grandes operadores logísticos. En este caso, el Ayuntamiento de Alicante y el Sepes -el organismo dependiente del Ministerio de Fomento que se encarga de promover suelo industrial- ya trabajan en una ampliación de unos 160.000 metros cuadrados. Un cifra que Seguí considera absolutamente insuficiente, ya que se cubrirá sólo con la demanda que ya han planteado las firmas que están en el recinto, como el fabricante de piezas de fontanería Jimten.

El director financiero de la firma, José Quiles, señala que de la agilidad con que se ponga en marcha esta ampliación dependerá que la multinacional propietaria de la misma, la belga Aliaxis, traslade a Alicante nuevas líneas de producción, con la inversión y el empleo que ello supondría. De momento, en Jimten han decidido esperar, pero hay otras firmas que ya han optado por buscar emplazamientos distintos para crecer.

El caso más mediático es el de Seur, que ha apostado por construir su nuevo centro logístico en Monforte del Cid, en el polígono de Las Norias. Un recinto que, tras verse obligado a solicitar una prórroga para finalizar su urbanización en 2016, ahora se ha convertido en objeto de deseo de este tipo de operadores logísticos, que ven en él una de las pocas alternativas viables. Los motivos: su ubicación junto a la autovía A31 y una distancia prudencial de las dos grandes ciudades de la provincia, lo que lo sitúa en el límite de la rentabilidad para realizar la actividad de reparto de paquetería puerta a puerta que conlleva el comercio electrónico.

Como era de esperar, el máximo responsable de Seur en Alicante, Ramón Mayo, es uno de los más críticos con la situación actual. «No hay falta de suelo, lo que hay es falta de agilidad para habilitar esos suelos como terrenos industriales», se lamenta el empresario, que alerta de la pérdida de oportunidades que supone esta situación para la economía local.

Fuga de empresas

Si en el entorno de la capital es la logística lo que tira de la demanda, en Ibi es el auge de la industria lo que agotó los terrenos disponibles hace años, frustrando los planes de crecimiento de muchas empresas o forzándolas a emigrar, como explica el director de la patronal Ibiae, Héctor Torrente. Primero fue a las poblaciones más cercanas, donde había parcelas disponibles, como Onil o Castalla, pero luego empezaron a marcharse a otras zonas de la provincia o, incluso, fuera de ella. «La ocupación de los polígonos de toda la comarca es del 93%. Lo único que puedes encontrar son naves pequeñas y hay mucha demanda de empresas que quieren instalarse en la zona atraídas por la gran variedad de industria auxiliar que hay, y a las que no podemos atender», se lamenta Torrente, que no considera que recintos como el del Espartal, que el Consell promueve en Xixona, sean una buena alternativa. «No es lo mismo cruzar la calle para recoger las piezas que has pedido que tener que montar un trailer», señala el directivo de Ibiae.

«Las empresas quieren estar donde ya hay una concentración significativa de otras empresas, por las sinergias que se crean», corrobora también el secretario general de Fepeval, Diego Romá. En el caso de Ibi, esta misma semana la Conselleria de Obras Públicas desbloqueaba los planes para el desarrollo de un millón de metros en el denominado polígono NPI-5, tras más de 12 años de complicaciones, lo que podría aliviar el problema. No obstante, como señala Héctor Torrente, ahora falta la aprobación municipal y el tiempo que tarde la construcción. Por eso, apunta, es necesario que ya se vaya planificando de cara al futuro. Entre otras cosas, porque una encuesta de Ibiae de hace cuatro años señalaba que sólo en ampliaciones de las firmas de la zona la demanda ya rozaba el medio millón de metros.

En la vecina Alcoy, la situación es aún más complicada, «para echarse a llorar», según el presidente de la patronal Fedac, Natxo Gómez. La ocupación de los polígonos del municipio supera el 95%, y la orografía de las zonas donde podrían construirse nuevas dotaciones hará que el precio del suelo resultante sea demasiado caro para ser rentable, según el empresario. Al igual que en Ibi, ya hay empresas que han hecho planes para marcharse a poblaciones vecinas en València o, incluso, al citado polígono de Las Norias en Monforte. Los patronos locales tienen depositadas sus esperanzas en el millón de metros que se quieren construir en Muro, aunque el proyecto es otro de los que sigue en tramitación.

En ocasiones, el problema no es la falta de terreno, sino la propiedad del mismo, como ocurre en el polígono de Bulilla, en Villena, donde hay un 30% de suelo por construir, pero muy repartido entre particulares, que lo compraron, en muchos casos, como inversión. Esto lleva a que cuando una empresa demanda una cantidad elevada de metros sea casi imposible poner de acuerdo a los titulares de todas las parcelas que, además, suelen pedir precios elevados «porque no tienen prisa por vender», como reconoce José Ferri, presidente de la entidad gestora del recinto.

Pendientes de Tempe

Algo mejor es la situación en Elche Parque Empresarial, donde la planificación ha ayudado y aún pueden encontrarse parcelas disponibles en la última fase desarrollada, que presenta un 40% de ocupación en la actualidad, según datos facilitados por Pimesa, la empresa municipal responsable de su desarrollo. «Suelo hay, lo que no tenemos ni aquí ni en toda la provincia son las enormes parcelas, en ocasiones de más de 50.000 metros, que demandan los grandes centros logísticos para firmas como Amazon y similares», explica el gerente de la firma pública, Antonio Martínez.

En cualquier caso, el recinto ilicitano también sigue pendiente de la tramitación de una nueva ampliación de 600.000 metros, en los que se incluyen los 300.000 que reclama Tempe para ampliar sus instalaciones. Además, otro problema son los precios, ya que incluso los terrenos que vende directamente Pimesa salen por un precio que suele superar los 200 euros el metro cuadrado, cifra que la mayoría de firmas de logística considera como el límite máximo para que su inversión tenga rentabilidad.

Ante este panorama no es de extrañar que el presidente de la Cámara de Comercio de Alicante, Juan Riera, muestre su preocupación: «Tenemos un riesgo serio de que se nos vayan empresas», asegura. Una reflexión que comparte el presidente de CEV Alicante, Perfecto Palacio: «No parece que esto -la falta de suelo y la falta de inversión en el mantenimiento de los polígonos- vaya a cambiar a corto plazo y la consecuencia directa es muy sencilla: las grandes empresas deciden buscar otros emplazamientos fuera de la provincia».

Un mapa con todos los recintos de la Comunidad Valenciana

El Ivace ha puesto en marcha, a través de su web, un mapa interactivo en el que se puede consultar la localización y las principales características de todos los polígonos y asentamientos industriales de la Comunidad. En total, 480 áreas, de las que 106 están en Alicante. La Generalitat también ha sido la primera en poner en marcha una ley para regular estas áreas y facilitar su gestión, que, junto con las ayudas para modernizar los polígonos, ha sido bien recibida en el sector. Eso sí, en cuanto a la generación de nuevo suelo, su actuación se centra en los polígonos que tiene en desarrollo: el Espartal III, en Xixona, y el Maigmó en Tibi, donde ya prevé una ampliación. El problema, al menos en el primero de ellos, es que su ubicación resulta poco atractiva para las firmas de logística. 

Más rentable que las oficinas o los locales comerciales

Los fondos especializados pueden obtener cerca de un 7% anual con la construcción y arrendamiento de naves

El auge del comercio electrónico ha despertado el interés de los fondos internacionales especializados y de los «family office» -las sociedades que utilizan muchas grandes fortunas para canalizar sus inversiones- por buscar terrenos para naves logísticas en el entorno de Alicante y Elche, según la consultora CBRE. Estos fondos se encargan de construir las instalaciones, que posteriormente alquilan a los operadores logísticos. Por ejemplo, en el caso de Seur es la promotora Inurban la propietaria y la responsable de las obras del nuevo centro de la compañía en Monforte del Cid.

En este sentido, el responsable de CBRE en Alicante, Víctor Gregori, asegura que la inversión en este tipo de activos puede proporcionar actualmente una rentabilidad anual de alrededor del 7%, una cifra superior a la que ofrecen en estos momentos otros productos como las oficinas -que llegan a un retorno del 6% anual-, o que los locales comerciales, donde puede obtenerse entre un 4,5% y un 5% por ejercicio.

«Hay una importante demanda latente insatisfecha de naves logísticas en la zona. Ahora mismo no existen instalaciones de este tipo, con muelles de carga y el espacio necesario, que estén disponibles», asegura el experto inmobiliario que, eso sí, señala que el rendimiento dependerá mucho del precio que deba pagarse por el suelo.

Al respecto, indica que las horquillas que se barajan van de los 150 a los 200 euros. «Por encima de esa cifra, los alquileres que hay que cobrar ya son caros», asegura el especialista. En cuanto a las dimensiones necesarias, se buscan parcelas de un mínimo de 15.000 metros cuadrados.

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