Durante los últimos años se ha especulado con la posibilidad de que el mercado inmobiliario esté cometiendo los mismos errores del pasado. Una afirmación con la que, según un informe de Casaktua, está de acuerdo el 87 % de la población. Sin embargo, los expertos insisten en que hay grandes diferencias con lo que ocurrió hace quince años. Los datos oficiales confirman que a pesar de que las ventas, los precios, la concesión hipotecaria o la construcción de viviendas hayan repuntado respecto a la época de la crisis, sus cifras se encuentran muy lejos de las registradas durante los años más desenfrenados de la burbuja. Actualmente, el precio de la vivienda libre en la Comunidad Valenciana se sitúa en 1.389 euros por metro cuadrado, por debajo de los 1.811 de octubre de 2006. La compra de viviendas en las tres provincias cerró 2006 con 143.000 transacciones y el año pasado se adquirieron 78.775 viviendas. Existen nueve grandes diferencias entre ambos periodos.
1. El precio no alcanza los máximos del boom
El precio de la vivienda en la Comunidad Valenciana es de 1.389 euros por metro cuadrado, muy por debajo de los 1.811 euros que se pagaban en octubre de 2006, según los datos del Ministerio de Fomento. Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), asegura que los precios no han subido tanto como hace trece años porque la financiación bancaria es más prudente. Además, en muchas ciudades el mercado no está dispuesto a asumir subidas desproporcionadas. «En cuanto la vivienda no está en precio, no se vende», advierte Nora García.
2. Euríbor a nivel cero
El euríbor está este mes en el -0,327%, un nivel muy distinto al de 2008, cuando, tal y como muestran los datos del Banco de España, llegó a situarse por encima del 5 %. Vicente Díez, portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia, prevé que los tipos seguirán así durante un plazo muy largo.
3. Más inclinación por el alquiler
Aunque la propiedad sigue siendo la opción mayoritaria, el 16,9% de las familias -según el INE- vive de alquiler. Antes de 2008, ese porcentaje no superaba el 14%. Óscar Rodríguez, director general de OC Habitat, asegura que se debe fundamentalmente a que ahora los valencianos deben tener ahorrado entre un 30% y un 32% del coste de la vivienda para poder comprar. «Antes los bancos financiaban el 100% de la compra y ahora solo ofrecen el 80%. A esa cifra hay que sumarle el coste del impuesto de transmisión, que en la Comunidad Valenciana es del 10%, frente a Cataluña y Madrid, donde se paga entre el 4% y el 6%».
4. Las hipotecas a tipo fijo se ponen de moda
La firma de hipotecas a tipo fijo está batiendo récords. Los últimos datos de BBVA Research (departamento de estudios del banco) revelan que el 36,6% de las hipotecas se firman a tipo fijo. Antes de 2008, las hipotecas a interés variable eran las preferidas. Vicente Díez apunta que es complicado volver a ver los tipos en el 5% o el 6%, pero los compradores se han vuelto más prudentes y prefieren la seguridad de las hipotecas fijas.
5. Aumentan las ventas de forma moderada
Los datos del Ministerio de Fomento reflejan que en el año 2006 se vendieron 143.000 viviendas en la Comunidad Valenciana (64.500 nuevas y 78.500 de segunda mano). El año pasado se vendieron en las tres provincias valencianas 78.775 viviendas (10.329 nuevas y 68.446 de segunda mano). Nora García explica que antes «todo el mundo compraba y era raro el que alquilaba. Ahora la mayoría sigue prefiriendo comprar, pero no puede acceder».
6. Cambia el perfil del comprador
Los jóvenes se han visto desplazados de la compra. La facilidad de la concesión hipotecaria durante los años previos a 2008 permitió a jóvenes con salarios bajos endeudarse a muy largo plazo. El endurecimiento de los requisitos bancarios ha provocado que los compradores tengan ahora más de 40 años y un nivel de renta elevado. «Además, se han incrementado de forma exponencial las compras de extranjeros, sobre todo las de británicos, suecos, daneses y chinos. El otro gran perfil de comprador son las familias que crecen y necesitan más espacio», señala Óscar Rodríguez.
7. Dificultad para acceder a un préstamo hipotecario
Durante el auge inmobiliario, los bancos concedían préstamos e hipotecas con facilidad. Actualmente, y a pesar de que se ha producido una flexibilización en las condiciones con respecto a la crisis (2008-2014), los bancos son mucho más estrictos. El acceso al crédito se ha complicado tras la nueva ley hipotecaria. Además, ahora hay mucha más transparencia a la hora de contratar un hipoteca, se ha producido un nuevo reparto de gastos y los plazos de amortización son mucho más cortos (en la época del boom se llegaron a conceder préstamos a 40 años).
8. Menos proyectos
Ahora se construye de forma más razonada, con financiación restrictiva y controlada. Este año se van a empezar a construir en las tres provincias valencianas 11.228 viviendas, una cifra muy alejada de la hace trece años. En el año 2006, punto álgido de la burbuja, se iniciaron en la Comunidad Valenciana 99.029 viviendas. «Aquellos años fueron escandalosos. La construcción debe estar ligada al crecimiento demográfico y a la demanda extranjera. El nivel de construcción actual es el razonable», subraya Vicente Díez.
9. Esfuerzo económico para pagar una vivienda
En la época del boom, un español tenía que destinar su renta de 13,6 años para poder comprar una vivienda. Actualmente, el esfuerzo es mucho menor: 9,7 años. Sin embargo, los expertos advierten de que el problema es afrontar la entrada. «El número de años para pagar una vivienda ha descendido, pero el problema es que sin ahorro no puedes comprar», insiste Óscar Rodríguez. En cualquier caso, el economista de BBVA Research Félix Lores incide en que «estamos por debajo del nivel histórico de accesibilidad. Hoy es más fácil pagar la hipoteca que en 2008 o en los últimos años de los ochenta por el incremento de la renta de los hogares y la bajada de los tipos de interés».
