Los precios de la vivienda continúan al alza en España. Pero con matices. Mientras la usada cayó un 0,2% en tasa anual durante el primer trimestre del año, la obra nueva creció un 10,4%, la tasa más alta desde el cuarto trimestre de 2007. Hace unos días, Eurostat anunció que la subida interanual, en el mismo período de 2019, fue del 6,9%, dos décimas más que en el último de 2018 y casi tres más que la media de la Unión Europea. Los incrementos son, además, más sostenidos que en los países del entorno, como Francia e Italia. ¿A qué se debe?
"Entre otras causas, este hecho puede tener relación con las diferencias existentes entre el crecimiento de la economía española, donde se estima un 2,4% para 2019, y el de la media europea, de alrededor de un 1,4%. El inmobiliario es un sector intrínsecamente ligado a la evolución de los ciclos económicos", explica Paloma Arnáiz, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor, una entidad sin ánimo de lucro que engloba a más de una veintena de sociedades de tasación del país.
Más allá de la sincronía entre mercado inmobiliario y evolución económica, lo cierto es que existen más razones, y tienen que ver sobre todo con el auge del sector del alquiler, una tendencia que, no obstante, puede atenuarse en el futuro próximo. "El alquiler está llegando al límite. Estamos viendo que muchas cuotas mensuales de alquiler son prácticamente similares a las que se exigen en la hipoteca. Por una habitación en un piso del centro de Madrid se están pidiendo entre 400 y 500 euros", resalta Marcos Martínez, director comercial de tucasa.com, el portal inmobiliario de Prensa Ibérica.
El alquiler, tradicionalmente una vía de acceso a la vivienda en España con mucho menor tirón que en otros países de Europa, creció con fuerza con la crisis y, especialmente, tras ella. Pero su crecimiento sin freno está inquietando a agentes y organismos financieros y sociales hasta el punto de que la regulación de sus precios se ha convertido también en un asunto de debate político. Según la última Encuesta de Condiciones de Vida del INE, el 17,5% de los españoles vivía de alquiler en 2018, un 3,2% más que una década antes, y con la mujer optando por él con más fuerza -19,3% frente al 16,4% de los hombres-. El peso del arrendamiento es cada vez más fuerte entre los jóvenes entre 16 y 29 años: del total de inquilinos, un 52,4% está en esa franja.
Las condiciones del mercado de la vivienda no son las mismas que en la época de la burbuja inmobiliaria, ya que predomina, en líneas generales, las amortizaciones de créditos están en niveles similares a las concesiones. "Las subidas de precios no responden a las mismas causas que en ciclo entre 1996 y 2014, sino que devienen, sobre todo, del encarecimiento de los alquileres que ha tenido lugar en los últimos años", dice Paloma Arnáiz, que sin embargo circunscribe este fenómeno "exclusivamente local" a Madrid y Barcelona y cree que no afecta al conjunto del país. "Tenemos un mercado fragmentado en varias velocidades, con enclaves que suben de precio de forma muy rápida y otros -muchos- que presentan precios estables e, incluso, decrecientes aún en ciertas zonas", añade.
"Se están configurando diferentes modelos en torno al alquiler, como pisos compartidos, viviendas para estudiantes o segundas residencias. Hay una gran demanda", subraya Marcos Martínez, que sostiene también la importancia de que Madrid se esté convirtiendo en un polo empresarial y financiero con gran capacidad para atraer profesionales extranjeros y nuevas compañías. La inestabilidad laboral y económica que ha presidido la situación particular de muchas familias en los años inmediatos a la salida de la crisis contribuyó a potenciar también la vía del alquiler, subraya el director comercial de tucasa.com.
"El desfase entre los salarios y los precios está generando un fuerte problema de accesibilidad para la compra entre las generaciones más jóvenes y, con ello, indirectamente, un encarecimiento de los precios", explica Paloma Arnáiz, de la AEV. "Como consecuencia, la demanda se ve expulsada del mercado de compra y recurre masivamente al alquiler. Sin embargo, las áreas donde se concentran las oportunidades de empleo presentan una oferta de alquiler muy escasa. Este desequilibrio entre oferta y demanda produce una subida de las rentas que, inmediatamente, genera una expectativa de rentabilidad por la compra y puesta en alquiler de una vivienda que finalmente acaba elevando los precios de adquisición".
