Esta semana se ha cumplido el primer mes de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, que fija las condiciones para la concesión de hipotecas. Son muchas las novedades que incorpora esta nueva norma reguladora, pero destaca especialmente que las nuevas hipotecas que se firman incorporan más información y más clara e incluyen mayores garantías para los hipotecados y menores costes, ya que algún impuesto y otros gastos ahora los deben asumir los bancos. La nueva Ley Hipotecaria busca equilibrar la posición entre hipotecados y bancos después de varias sentencias del Tribunal de Justicia de la UE contra la legislación española. El decano del Colegio Notarial de València, Francisco Cantos; la decana de Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles en la Comunidad Valenciana, Begoña Longás; y el portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) de Valencia, Vicente Díez, detallan las diez claves de la nueva regulación. Begoña Longás subraya que la normativa establece un sistema de control preventivo más fuerte para los clientes que quieren acceder a la financiación hipotecaria y procura que el usuario «comprenda lo que está contratando».
1 Ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria es el procedimiento previo al embargo de la vivienda por el impago de cuotas. El decano del Colegio Notarial de València explica que, hasta el cambio de la ley, el banco podía iniciar la ejecución con el impago de tres cuotas hipotecarias. La nueva ley beneficia al deudor. Durante la primera mitad del préstamo (en una hipoteca a 30 años antes de los 15 años) el banco solo puede iniciar el procedimiento cuando el deudor tiene pendientes doce cuotas o hasta que el impago suponga el 3% de la deuda. «En la segunda mitad del préstamo el plazo se extiende a quince meses o el impago tiene que suponer el 7% de la deuda», precisa Francisco Cantos.
2 Subrogación
La decana del Colegio de Registradores apunta que la nueva regulación ofrece al deudor una mayor flexibilidad a la hora de cambiar de entidad acreedora. El banco tampoco puede frenar la decisión del cliente ofreciendo una mejora de las condiciones del préstamo.
3 Amortización del préstamo
Bajan las comisiones de amortización. «El prestamista no podrá rechazar el reembolso anticipado total o parcial, y se han limitado las comisiones con la única posibilidad de establecer un preaviso que no podrá ser superior a un mes. La comisión se limita ahora en los préstamos a un interés variable al 0,25% durante los tres primeros años o al 0,15% durante los cinco primeros años sin que después se pueda cobrar más. En los de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años y del 1,5% después. En cuanto a otras comisiones, se permite la de apertura que deberá englobar la totalidad de gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo», señala Begoña Longás.
4 Gastos, tasación y vinculación
El cliente solo pagará la tasación y podrá elegir a la tasadora. El resto de gastos serán abonados por la banca (gestoría, impuesto de actos jurídicos documentados, notaría y los costes del registro).
5 Cláusulas suelo
Begoña Longás destaca que la nueva ley prohíbe las cláusulas suelo, que son las que limitan a la baja el tipo de interés variable y que habían sido declaradas nulas por abusivas por los tribunales por falta de transparencia al no informarse adecuadamente al consumidor. Por ley se establece también que el interés no podrá bajar del 0%, de manera que no es necesario recoger una cláusula que diga que los clientes no van a cobrar intereses por pedir un préstamo.
6 Intereses de demora
La nueva ley ha limitado los intereses de demora que pueden aplicar las entidades financieras en el caso de que el cliente se retrase en el pago. Francisco Cantos apunta que a partir de ahora no podrán superar en más de tres puntos porcentuales el interés que paga normalmente el consumidor. Por tanto, si un cliente estaba pagando un 2% por su préstamo, su banco no podría aplicarle más de un 5% en caso de demorarse al abonar las cuotas.
7 Hipoteca verde
Las hipotecas verdes son aquellas que van dirigidas a proyectos de inversión en eficiencia energética, no requieren la necesidad de escritura pública y se puede inscribir en cualquier momento durante la vigencia del crédito. El portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (APIs) asegura que este tipo de préstamos van a beneficiar a los compradores que buscan viviendas energéticamente eficientes. «El objetivo es bonificar con un 0,10 o un 0,20% los préstamos de las viviendas mas eficientes», asegura Vicente Díez
8 Evaluación del cliente
Los bancos podrán llevar a cabo una evaluación de la solvencia de los solicitantes del préstamo hipotecario antes de concederles el crédito. «Es la clave de la nueva ley. Ahora hay mecanismos más rápidos para valorar a los clientes. Se van a tener en cuenta los gastos ordinarios como la luz, el agua o los colegios. Antes solo se tenía en cuenta si pagaba otros préstamos. Muchos compradores se van a quedar fuera porque no van a cumplir los ratios», advierte Vicente Díez.
9 Novación
La nueva ley favorece el paso de una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo si este paso se realiza mediante subrogación a otra entidad. La comisión por reembolso o amortización anticipada tendrá como límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Después, el banco no podrá exigir comisión alguna.
10 Notario
Francisco Cantos incide en que el cambio más importante de la ley es que los notarios deben asegurarse de que el futuro hipotecado entiende todas las condiciones de su préstamo. El cliente tiene la obligación de ir al notario dos veces. «La ley nos ha reservado un tiempo para que podamos explicar a los compradores su préstamo y que puedan tomar su decisión sin presiones. Vamos a comprobar que el banco les ha informado bien. El objetivo es que entiendan las condiciones del contrato. En este primer mes hemos visto que los compradores están satisfechos con la información», subraya el decano del Colegio Notarial de València.
