Tres meses después de su publicación en el BOE y casi seis meses después de su primera aprobación en el Congreso de los Diputados, la nueva Ley Hipotecaria entrará en vigor este lunes con importantes cambios tanto en las condiciones de los préstamos, como en su tramitación. Unas modificaciones, en parte obligadas por Bruselas, que buscan otorgar más garantías a los consumidores y acabar con la desconfianza que han generado los sucesivos escándalos por las cláusulas abusivas que contenían muchos de estos créditos, como las denominadas cláusulas suelo o la que imponía al prestatario todos los gastos.
Ésta es, precisamente, la novedad más conocida. Aunque muchas entidades ya lo aplican como estrategia comercial, a partir de mañana será obligatorio que los bancos corran con el coste de la gestoría, el registro, la notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y su copia de la escritura. Por su parte, el consumidor deberá asumir el gasto de su duplicado de la escritura y la tasación. Algunos bancos también ofrecen hacerse cargo de este último aspecto pero hay que andarse con ojo porque la mayoría de ellos sólo lo abonan si finalmente se firma la hipoteca.
En cuanto al proceso de contratación, los cambios empiezan en el propio banco, donde los empleados que vendan hipotecas deberán contar con formación específica, unos cursos de entre 40 y 50 horas que tendrán que renovar cada año. Además, las entidades no podrán vincular la remuneración de sus trabajadores al volumen de préstamos que concedan. Pero más importante que esto es que, a partir de ahora, los bancos deberán ser más estrictos a la hora de asegurarse de que los clientes van a ser solventes y, además, tendrán que poder probarlo. Una medida que, como explica el experto en hipotecas de Idealista, Juan Villén, puede generar algún «efecto indeseado ya que puede excluir del mercado a personas que ahora están en el límite». Por ejemplo, Villén pone el caso de los interinos que, al no contar con un contrato estable, aunque lleven años en su plaza, podrían tener problemas, si se aplica este criterio de forma estricta.
Sin productos vinculados
Entre las mejoras que incluye la ley también está que los bancos no pueden obligar a contratar productos vinculados, como seguros o planes de pensiones, que serán voluntarios en todos los casos. Igualmente, se estipula un máximo para las comisiones por amortización anticipada y también para aquellos que quieran transformar el tipo de interés de variable a fijo. También será más fácil cambiar de banco.
Otro de los puntos más importantes es el que regula los embargos, que es uno de los que más polémica ha generado en los últimos años ante el alud de desahucios que se ha registrado. Hasta ahora la mayoría de entidades ejecutaba la hipoteca a partir de la tercera cuota impagada pero la Justicia europea estableció que era abusivo solicitar todo el préstamo por una cantidad tan pequeña. A partir de este lunes, las entidades sólo podrán embargar cuanto el impago alcance el 3% de la deuda o se acumulen 12 mensualidades impagadas, si el crédito se encuentra en la primera mitad de su vida. Si ya ha superado ese tiempo, los impagos deben llegar al 7% del capital o 15 mensualidades. En la misma línea, el interés de demora no podrá exceder en más de 3% el tipo general de la hipoteca.
Más información
Los cambios también afectan al proceso de escrituración del préstamo, en el que se ha dado a los notarios un mayor protagonismo a la hora de garantizar que los consumidores entienden las condiciones de lo que están firmando. Para empezar, la normativa establece que la entidad deberá entregar al cliente un documento con todas las condiciones personalizadas del crédito según un modelo predeterminado -la Ficha Europea de Información Normalizada-, junto a otra ficha de advertencia donde se explican los elementos más relevantes del contrato y varias simulaciones sobre la evolución de las cuotas a pagar, según los diversos escenarios que se puedan producir en la evolución de los tipos.
Todo esto, que será el equivalente a una oferta vinculante, se deberá entregar con un mínimo de 10 días de antelación y se deberá remitir a la notaría al mismo tiempo. Esta es una de las cuestiones que ha generado más polémica en los últimos días, ya que esta comunicación debería realizarse a través de la plataforma del Colegio Notarial pero las entidades han protestado, asegurando que no les ha dado tiempo a conectarse, lo que ha llevado al Gobierno a dar una prórroga y permitir que, transitoriamente, se pueda realizar por otros medios.
En cualquier caso, una vez recibida la documentación, el tomador de la hipoteca y todos los avalistas deben acudir a una primera cita con el notario, donde este profesional debe asegurarse de que entienden los términos del préstamo y les realizará un test para cerciorarse de ello. Si no lo superan, no podrá firmarse la hipoteca. El notario levantará acta de todo ello y este documento será obligatorio para poder inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Más tarde será en una segunda cita, ya con la entidad bancaria presente, cuando se firme la hipoteca.
Los profesionales consultados reconocen que la mayoría de entidades no han iniciado este tipo de trámites, por lo que se prevé que estas primeras semanas se produzca una ralentización en la firma de nuevos préstamos, como apunta, por ejemplo, el notario Rafael Ferrer. En Alicante ciudad se notará menos al coincidir con la semana de Hogueras, donde siempre cae la actividad.
Por su parte el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González, reconocía a este diario que la ley hará «más pesada la tramitación de los préstamos» pero el sector lo da por bueno si, a cambio, logra recuperar la confianza de los consumidores.
