19 de noviembre de 2011
19.11.2011

Cómo negociar la hipoteca

Los préstamos para la adquisición de una vivienda entran en una nueva fase tras la rebaja del IVA para la compra

19.09.2011 | 19:05
La venta de viviendas nuevas ha caído drásticamente en España.

A pesar de que no pasan por el mejor momento, el Préstamo con Garantía Hipotecaria es sin duda el producto más importante para las entidades y la mayoría de los clientes, le vincula durante muchos años a una entidad, la cual a su vez le permite comercializar muchos más productos. De hecho, la rebaja del IVA en vivienda nueva del 8% al 4%, que busca revitalizar la venta, sólo funcionará si le acompaña la concesión de préstamos.
 
Así, aunque sigue existiendo una amplia oferta (con condiciones financieras más restrictivas) las modalidades en España a diferencia de otros países son escasas,  al final se resumen en dos clases, las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. Las primeras son una opción minoritaria sobre el total de hipotecas, ya que los tipos de interés suelen ser muy altos y eso los hace muy poco atractivos para el público. Por el contrario la más contratada es la hipoteca a tipo de interés variable. En ella, el tipo de interés se modifica periódicamente conforme a un tipo de referencia y, en su caso, un diferencial fijo que luego se revisa periódicamente.
 
Teniendo en cuenta estos dos tipos, el primer paso es comparar entre distintas ofertas para ver dependiendo de sus características cual se adecua mejor a nuestras necesidades. En www.iahorro.com/hipotecas podemos acceder de forma fácil a estas y poder elegir las que más ofrezca las mejores opciones.
 
Sin duda el interés es el punto clave a la hora de elegir. En las hipotecas a tipo variable viene definido como un tipo de referencia (generalmente el Euribor) más un diferencial. Aunque el Banco de España permite una serie de tipos de referencia en la práctica totalidad se utiliza el Euribor. Un aspecto nuevo y polémico son las llamadas cláusulas de suelo y techo, por el que limita las subidas y bajadas de tipo de interés a un tipo fijo, por debajo o por encima del cual no se pagará más interés con independencia de cómo evolucione el Euribor. El principal inconveniente es la desproporción entre el "suelo", con tipos de interés más altos que los actuales y los "techos"  muy improbables de llegar.  La mejor opción es no tenerlas o al menos que sean proporcionales.
 
¿Qué otros gastos tiene una hipoteca?
 
Además del pago periódico de la cuota de nuestro préstamo, existen otros gastos en forma de comisiones, impuestos entre otros. Entre las comisiones destaca la comisión de apertura, que siempre que aparezca en el contrato supone un porcentaje sobre el importe del préstamo o crédito. Dicha comisión incluye todos los gastos de estudio, concesión y tramitación del préstamo hipotecario.

Además de los gastos bancarios, la formalización de esta operación genera otra serie de gastos que normalmente la entidad repercutirá al cliente. Los gastos principales son:
 
-Tasación del inmueble (si tiene un informe de tasación reciente, intente hacerlo utilizarlo para evitar un nuevo gasto)
-Aranceles notariales
-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5 y el 1%)
-Registro de la Propiedad (según Aranceles)
-Gastos de gestoría si decide que ésta le realice la tramitación de todo lo anterior.
 
Oferta vinculante y notario
 
Si llegamos a un acuerdo, la entidad nos tiene que presentar una oferta vinculante escrita y gratuita, que tendrá una validez no inferior a 10 días, y que debe recoger todas las condiciones financieras del préstamo.
 
A pesar de ello, y más en un producto tan importante debe siempre solicitar al notario la lectura previa (un día de antelación normalmente) de la escritura de su hipoteca para ahorrarse sorpresas desagradables a la hora de la firma.

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