Los promotores alicantinos confían en que este año 2014, del que ya se han consumido cuatro meses, pueda ser el que certifique el final de la mayor crisis inmobiliaria sufrida en Alicante. Una recesión que sucedió a un boom espectacular en el que se llegaron a iniciar 45.000 viviendas al año pero que partir de 2007 partió por los aires llevándose a empresas y cerca de 50.000 empleos. Hoy, con las puertas de la financiación bancaria solo entreabiertas -las entidades rescatadas tienen incluso prohibido trabajar con promotores-, el sector trata de levantar el vuelo apoyado por la espectacular demanda extranjera -Alicante fue la provincia que más casas vendió a inversores foráneos en 2013- y los aires de cambio que parecen animar al consumo. Demanda nacional existe y poco a poco se han ido cerrando operaciones con la Sareb -el banco creado por el Gobierno que se quedó con cientos de miles de metros cuadrados y miles de viviendas cajas y bancos-. Los precios siguen por los suelos pero hay más movimiento e, incluso, vuelven a verse grúas y promociones, aunque casi todas de pequeño tamaño y prácticamente vendidas a la carta. La solicitud de visados ha crecido un 21% del año, con un total de 670 visados, por los 561 del mismo periodo de 2013.
Una vivienda tipo (100 m2) construida en uno de los municipios litorales de la provincia vale este año, de media, 50.000/60.000 euros menos que en septiembre de 2007. Es decir, que de los 2.505 euros el metro cuadrado de media en los que se tasaba un casa en la playa en 2007, se ha pasado a los 1.400 euros actuales. Con todo Alicante es, junto a Madrid y Barcelona, la provincia que lidera ahora mismo en España el renacer del ladrillo. Nada va a ser igual que antes, pero todos los expertos consultados aseguran que el sector ha tocado fondo y ahora toca salir hacia adelante. Los promotores siguen faltos de liquidez pero empiezan a mover suelo, sobre todo el que tenían paralizado y pagado, y para el que no necesitan financiación.
Atrás quedaron los tiempos en los que se llegaban a pagar 1.400 euros el metro cuadrado por una parcela para construir una vivienda unifamiliar (chalet) en el Golf de la Playa de San Juan de Alicante. Parcela que hoy no se cotizaría por más de 300 euros el metro cuadrado. La crisis y la falta de demanda de los promotores ha provocado que el precio del suelo urbano en la provincia de Alicante se haya derrumbado hasta un 60% desde 2007, año en el que explotó a burbuja inmobiliaria y el sector de la construcción saltó por los aires en la provincia. Parcelas de 400 metros cuadrados -casos hubo- que se llegaron a vencer por 500.000 euros para albergar una sóla vivienda y sobreprecios que acabaron por pasar una factura de la que hoy, siete años después muchos siguen sin pagar como lo demuestra que, ahora mismo, precio lo que se dice precio por suelo sólo existe para la autopromoción. El suelo para los promotores ni se cotiza ya que nadie se atreve a apostar por solares que no van a dar rentabilidad de inmediato. Según el INE, el precio medio del suelo urbano en la provincia ha caído de los 528 euros que se pedían en diciembre de 2007, a los 204 euros del último balance, pero entrando al detalle el descenso es todavía más brutal.
El banco malo, Sareb, tiene actualmente unos 335 solares en Alicante. El año pasado se cerraron operaciones en Rojales, Altea, Dénia, San Juan, Xábia, entre otras localidades. La costa de Alicante con Madrid y Barcelona han sido los focos de mayor venta de suelo a nivel nacional para Sareb. En cuanto a suelo finalista, por número de solares, representa algo más del 5 %. De los 335 solares en los que no entra el resto de suelo en desarrollo, la mayor parte son de uso residencial, lo que en número de m2 de edificabilidad significa aproximadamente 520.000 m2, lo que a una media de 100 m2 por vivienda se elevaría a 5.200 viviendas.
En Benidorm, el precio del suelo ha descendido desde 2008 hasta la fecha alrededor de un 31%, tal y como se puede ver en algunos portales de Internet. Según fuentes especializadas, en Benidorm, el mayor problema es el de los terrenos. El empresario que tenía un terreno en Benidorm en la época dorada, donde no había ni hay mucha oferta de suelo, tenía oro. Actualmente, estos terrenos se han devaluado hasta un tercio. De hecho, antes, un promotor no sacaba un promoción por menos de 70.000 euros de repercusión por vivienda, y ahora la media de este mismo coeficiente se sitúa entre 20.000 y 30.000 euros. El problema es que antes de la crisis el precio del terreno disparaba el de la obra, ya que los costes, antes y ahora siguen siendo los mismos.
En Alcoy, que está considerada una de las ciudades más baratas de la provincia, la caída del precio del suelo ha sido lineal, situándose en un porcentaje en torno a un 40%, que es aplicable tanto al centro urbano como al extrarradio. El precio medio podía situarse antes de la caída del ladrillo sobre los 1.100 euros, mientras que ahora puede estar en torno a los 800 euros , según los puntos. El precio más caro estaría en torno a los 1.000 euros y siempre hablando de las vías principales, como puede ser San Lorenzo, la plaza de España o la avenida País Valencià.
El centro histórico, además, presenta una dicotomía muy importante: Frente a las calles donde se concentran las fiestas de Moros y Cristianos, muy demandadas en general, se sitúa el resto, cuya rehabilitación se quedó en pañales y con multitud de solares con los carteles de edificación, que nunca llegaron a materializarse. En estos casos, el precio del suelo es difícil de cuantificar, ya que nadie se plantea construir a corto plazo. Hay que significar que en Alcoy el auge del «ladrillo» se produjo en torno a 2005-2006 y que buena parte de las promociones de viviendas previstas, o se han tenido que vender a muy bajo precio o no se llegaron a materializar. Como ejemplo, en una promoción en la calle Valencia, cuyo suelo subastó el Ayuntamiento, los pisos se vendían a cerca de 300.000 euros y han acabado adjudicándose por 90.000 y con dos plazas de garaje de regalo.
En Torrevieja, el valor medio de la vivienda ha caído hasta un 41% desde que alcanzara niveles máximos 2.145 euros/m2, antes del inicio de la crisis en Torrevieja. Ese precio, que ya era uno de los más económicos entre las localidades turísticas del país, se sitúa ahora en la barrera de los 1.300 euros y bajando, aunque de forma menos acusada -un 5% en los últimos trimestres de 2013-.
Los precios son más altos en el caso del subsector de la segunda mano, el más importante en estos momentos y que nunca ha dejado de tener un papel prioritario en una ciudad que ya contaba con una amplísima sobreoferta antes del pinchazo de la burbuja. Han caído un 60% con la crisis. Algo que, por otra parte, ha logrado que el número de operaciones se sitúe en el nivel de efervescencia de 2007 previo al estallido.
La compra de suelo sin urbanizar para vivienda nueva es casi inapreciable. La mayoría de las urbanizaciones de segunda residencia que se levantan en Torrevieja corresponden a bolsas de terreno urbano adquiridas por constructores y promotores antes de la crisis. Con ese patrimonio, adquirido a precio de oro, los constructores tienen la oportunidad ahora de reducir el valor del metro cuadrado construido, porque no tienen que repercutir el coste del suelo sobre la vivienda, que era la partida que más incrementaba el precio final. Las segundas residencias solo se levantan si existe una operación de venta previa, normalmente abonada al contado. Algo que provoca que los constructores ejecuten los planes ya urbanizados por manzanas e, incluso, unidades sin aventurarse a desarrollar urbanizaciones completas.
Mientras que el mercado de segunda residencia se despereza, la promoción de primera vivienda es casi inexistente, fagocitada por el mercado de la segunda mano y la gran de reserva de casas adquiridas por los bancos, que además están dejando los precios por los suelos a cambio de desprenderse de sus activos inmobiliarios. Se han llegado a cerrar ventas de un estudios de 25 m2 por 8.000 euros.
En Elda, la única promoción de viviendas promovida en los últimos cuatro años se inició hace un mes en el centro de la ciudad. Una pequeña promoción de viviendas con un precio de 1.000 euros el metro útil, lo que supone una reducción del 40% sobre el precio de mercado. Si hasta el inicio de la crisis el coste del suelo, con una posibilidad de techo similar en el corazón de la ciudad zapatera, se situaba en 400 euros/m2 de solar, en la actualidad y el precio del suelo se ha reducido en un 50% por lo que actualmente se cotiza a 200 euros el m2.
En Elche, tercera ciudad de la Comunidad, el despertar se inició el pasado marzo cuando el Ayuntamiento dio licencia para levantar 4 bloques con 92 viviendas en Arenales del Sol. Algo que no sucedía desde 2008.
Información elaborada con datos de D. Pamies/ M. Candela/ S. Illescas/ L.Francés
