10 de agosto de 2017
10.08.2017
Tribuna

Los nuevos préstamos hipotecarios

10.08.2017 | 03:55

Uno de los primeros textos que se va a aprobar en la presente legislatura va a ser la ley de crédito inmobiliario que traspone la Directiva UE 2014/17 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Un texto que, no podemos negarlo, también tiene incidencia por la conocida sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016 que resolvió el tema de las cláusulas suelo y vino a dejar sin efecto la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 por la que se fijó una retroactividad limitada a la devolución de cantidades a los consumidores que habían celebrado sus contratos con las entidades bancarias con ausencia de transparencia, constituyendo esta ausencia de información sobre lo que firmaban la clave para entender el alcance del problema generado últimamente entre entidades bancarias y consumidores por estar firmando estos contratos de préstamo sin negociación individual, no probando la entidad bancaria que esta transparencia existió y sancionando, por ello, la doctrina jurisprudencial esta ausencia con la nulidad de las clausulas donde se reflejara esta falta de información, sin que el juez pudiera moderar el contenido de las mismas por esta declaración de abusividad.

Esta norma modifica puntualmente, aunque se mantiene la Ley 2/2009, de 31 de marzo, sobre «contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito» y hay que apuntar que para su tramitación el Consejo de Ministros de 17 de febrero de 2017 ha recibido un informe del Mº de Economía, sobre el Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario con los siguientes parámetros:

–Refuerza la protección al consumidor y la transparencia en los préstamos inmobiliarios;

–Se aprobará un modelo estándar de contrato para uso voluntario, que se desarrollará luego reglamentariamente;

–El prestatario dispondrá de información desglosada de todos los gastos asociados a la firma del contrato y se dispondrá de un modelo de contrato que las entidades y los consumidores podrán utilizar de forma voluntaria.

–Se refuerza el control de legalidad que ejercen notarios y registradores en la fase de contratación para un asesoramiento más amplio al consumidor.

¿A quién se aplica esta ley? Será de aplicación a los contratos que celebren los prestatarios con personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen alguna de las actividades relacionadas con la contratación de préstamos.

Las pautas de conducta. Se fijan pautas de conducta que han de seguirse en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios:

Así, el prestamista tendrá obligación de entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de 7 días.

Intermediarios. Se regula la figura de los intermediarios de préstamos inmobiliarios, que pueden actuar el régimen de libre prestación de servicios en la UE.

Prestamistas inmobiliarios. La actividad de concesión o gestión de los préstamos determinados en el artículo 2.1 con carácter profesional o habitual sólo podrá realizarse por aquellos prestamistas inmobiliarios debidamente registrados conforme a la presente ley.

Sobre la existencia de comisiones. En sintonía con la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015 el artículo 5.2 señala que solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

Intereses en los contratos de préstamo. El artículo 5.4 señala que el Ministerio de Economía y Competitividad podrá efectuar, por sí o a través del Banco de España, la publicación regular, con carácter oficial, de determinados índices o tipos de interés de referencia que puedan ser aplicados por los prestamistas a los préstamos a interés variable.

Prohibiciones de prácticas de venta vinculada de préstamos. Se prohíben las ventas vinculadas (un seguro por ejemplo), aunque se permiten las ventas combinadas, es decir, aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado o en un paquete.

La debida formación de los empleados de banca. Deber de formación y cualificación profesional de los empleados y de aquellas personas que intervengan en la concesión del préstamo, ya que se apunta que el personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios sobre los productos que comercializan.

Notarios y registradores. Fuera de entender que los notarios y registradores no tienen capacidad fiscalizadora se refuerza este papel de ambos del control de la legalidad, reforzándose este por ambos colectivos sobre el contenido del contrato, de manera que no se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual 7 días antes al prestatario.

Cancelación anticipada. Se configura como un derecho ex lege del prestatario (y con derecho a devolución de excesos por seguros suscritos).

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