La compra de una vivienda o local se hace por precio aplazado casi siempre, lo que sucede es que no lo vende aplazado el dueño o constructor, sino que interviene el banco adelantando el dinero; este banco, como tercero, es el que puede ocasionar, y lo está haciendo, la ruina de muchas familias. Si uno compra un bien por precio aplazado y luego no puede terminar de pagar, dice nuestro Código Civil que se puede resolver el contrato por incumplimiento de tal manera que el comprador devuelve la cosa y el vendedor el dinero, descontando los daños y perjuicios y el valor de los intereses. ¿Pero qué sucede cuando interviene un banco? Si no se termina de pagar la deuda, el banco se queda con el piso por el valor del 50 al 60%, y además te persigue por el resto del 40%, es decir, que te quedas sin piso cualquiera que sea la cantidad que hayas pagado en su compra, y además te siguen pidiendo el dinero que tú no has recibido, sino el vendedor o constructor.
Desde 1946 la Ley Hipotecaria establece que el banco o acreedor hipotecario podría ofrecer el préstamo con responsabilidad ilimitada, es decir que si el valor del inmueble no cubría el préstamo se podía perseguir por el resto de los bienes del comprador (como está pasando en la actualidad), o el préstamo con responsabilidad limitada al valor del inmueble, es decir, que entregando la llave quedaba uno libre de cualquier persecución judicial, lo que es conocido como dación en pago. Pues bien, en mis 40 años de ejercicio de juez, nunca he conocido un banco que ofreciera la responsabilidad limitada al valor del inmueble. Lo lógico es que se ofreciera esa opción al usuario consumidor, de tal manera que el préstamo con valor ilimitado sería del 4%, mientras que el préstamo con valor limitado sería del 6%, por ejemplo. Al no ofrecer esta opción, ha habido una mala fe por abuso en la actividad bancaria, no dando toda la información al usuario de esa posibilidad, teniendo una posición de dominio en la contratación de los préstamos, por lo que, según la Ley General de Defensa del Usuario y Consumidor, podría considerarse como cláusula abusiva, declarando la nulidad, o que se considere de responsabilidad limitada al valor del inmueble. Pero la jurisprudencia y la práctica de los tribunales nunca, nunca se han acordado de aplicar estas reglas legales en defensa de los compradores. ¿Por qué no se ha aplicado la ley? ¿Los jueces no están para aplicar la ley?
En los últimos cuatro años se han producido 400.000 desahucios, pero en marzo de 2011 cuando se propuso introducir la dación en pago, el Congreso de los Diputados se opuso con los votos en contra del PP y la abstención del PSOE. Después de varios suicidios, y la manifestación indignada de varios jueces, el Gobierno y la oposición han acordado paralizar los desahucios hipotecarios.
La dación en pago es el último remedio, pero la verdadera cuestión es que estamos en una crisis económica como nunca se había conocido y la mayoría de los impagos se han producido por la pérdida del trabajo o de ingresos de los deudores. Según la doctrina e interpretación jurídica de que en los contratos que se ejecutan a largo plazo hay que tener en cuenta el principio de la proporcionalidad, el de la buena fe, el de la base del negocio y el llamado técnicamente principio de rebus sic stantibus, es decir, si las cosas ahora están como estaban para ver la equidad y justicia en las relaciones comerciales. Por ello, ante este imprevisto de la crisis económica, la completa falta de proporcionalidad entre el compromiso de la deuda y los ingresos, los tribunales deberían haber revisado o modificado dichos préstamos hipotecarios. Es cierto que la Ley Hipotecaria impide la suspensión de la ejecución por estas causas, pero ante el principio constitucional de que todos tienen derecho a una vivienda digna, y los principios generales del derecho anteriormente mencionados, se pudo y se debió de suspender estas ejecuciones hipotecarias. Varios jueces, entre ellos un miembro del Consejo General del Poder Judicial, hicieron un informe de las posibles reformas legislativas y orientación jurisprudencial, muy crítico con el actual sistema ejecutivo hipotecario, y las gravísimas consecuencias sociales que se estaban produciendo. El Consejo General del Poder Judicial rechazó debatir o asumir dichas conclusiones, alegando que no eran de su competencia. Esta actitud demuestra una falta de sensibilidad social y jurídica completamente injustificada. Así como el Consejo creó un "Observatorio de violencia de género" donde se dan toda clase de consejos e iniciativas al legislativo e incluso a los jueces (esto último, está prohibido reglamentariamente), se podía haber creado un "Observatorio de desahucios hipotecarios". Pero no, el Consejo General miró para otro lado. Ahora ha tenido que ser la junta de jueces decanos quien nuevamente ha sacado las conclusiones de modificar radicalmente la legislación de las ejecuciones hipotecarias y establecer una moratoria, y estudiar cada caso concreto de aquellos deudores que por razones objetivas no pueden pagar el préstamo hipotecario. Algunos jueces y audiencias han dictado autos suspendiendo o modificando las condiciones de los desahucios en ejecución hipotecaria, que algún sector social y especialmente los bancos, han dicho que esto daba lugar a inseguridad jurídica. ¿Inseguridad jurídica? La de bancos y cajas de ahorros que para hacer números y cobrar comisiones dieron préstamos por importe superior al 80% del valor de la vivienda y del 30% de los ingresos netos fijos que imponía el Banco de España, el cual no hizo ningún control ni sanción correspondiente: eso sí que es inseguridad jurídica. Cuando entre todos (a través de Hacienda) hemos entregado miles y miles de millones de euros a los bancos que no podían pagar por insolventes, el Estado no ha invertido un solo euro para aquellos deudores que lo han perdido todo, hasta su vivienda, y algunos hasta su vida. Ya es hora de que los que nos gobiernan asuman las reivindicaciones de los indignados, que se condensan en la frase "Stop desahucios", y desaparezca la inseguridad jurídica, esta vez sí, de los que se ven amenazados de perder su vivienda que, poco o mucho, han venido pagando y que ahora no pueden hacerlo porque están entre los 5.700.000 parados.
