¿Cuáles son las mejores hipotecas del mercado?

Los últimos datos son demoledores, esta semana conocimos las últimas cifras correspondientes al año 2013, en el que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas descendió un 27,8% con respecto al año anterior, hasta sumar tan sólo 197.641, alcanzando un nuevo mínimo anual. Se modera la bajada respecto al 2012 (cuando cayó un 33%) pero concatena siete años de descensos en un ejercicio en el que se han acabado las desgravaciones para todos aquellos que compraran su vivienda habitual.

Problemas también de los bancos y para los bancos

Pero más allá de esta falta de desgravación que supone desde luego en la práctica pagar más por nuestra casa (y por tanto debe compensarse con nuevos descensos en el precio de la vivienda) el problema principal está en la concesión de financiación.

Literalmente se ha pasado de un extremo en otro. El problema de la "burbuja" no estaba solamente en que las hipotecas fueran baratas, ya que todas tenían un diferencial que unido a la vinculación del cliente con el banco le hacía rentable para la entidad financiera, sino en las garantías de las mismas. Lo más peligroso no era ofrecer un préstamos a Euribor + 0,40% por ejemplo, sino en posibilitar financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda (saltándose a la torera las recomendaciones del Banco de España de nunca excederse del 80%), alargar los plazos hasta 50 años y concederlas sin más garantías adicionales cuando los precios de la vivienda eran desorbitados.

La respuesta lógica de este "desmadre" está en volver a exigir garantías acordes a la importancia de este préstamo, no financiando la totalidad y con unos plazos de pago ajustados. Pero los bancos decidieron parar la concesión con un endurecimiento también en los precios y en una escalada sin fin vimos como los diferenciales incluso superaban en la mayoría de los casos el Euribor + 3%. Con todo ello los bancos consiguen márgenes importantes pero a cambio la concesión se desploma. La morosidad tampoco se soluciona con esta medida, todos los meses hipotecas "sin problemas" se terminan de pagar y las nuevas que entran en el mercado son tan pocas que hace que el porcentaje de las morosas sobre el total siga creciendo.

Avanzados los años el problema que genera esta medida crece. La falta de crédito dificulta la recuperación, y en el caso del mercado hipotecario que se pueda dar salida a la cantidad ingente de vivienda lo que lastra la recuperación del sector de la construcción. Pero no sólo eso, el banco tiene un claro riesgo de ahogar su negocio. Hasta ahora se está sustentando en buena parte de lo que cobran en comisiones, pero su negocio más básico está en prestar, y si dejan de hacerlo de forma continua el peligro de estrangularse a ellos mismos crece.

Incentivando el mercado en muy pequeñas dosis

Por todo ello, los bancos han empezado a mover ficha, de forma tímida pero positiva, reduciendo muchas de las entidades el interés de sus préstamos, pero a un coste, ya que la vinculación que exigen en muchos de estos productos es elevada y hace que en la práctica sean muy pocos los que accedan a esta financiación.

Esta nueva tendencia la inició Bankinter con su Hipoteca Sin, lanzada a finales de septiembre con un diferencial desde Euribor + 1,95%. Los requisitos son altos, empezando porque los ingresos de todos los titulares del préstamo alcance al menos los 3.000 euros mensuales, domiciliación de la nómina y 3 recibos y contratación del seguro de hogar y otro de vida. No tiene comisión de apertura.

El siguiente que entró con fuerza fue el Banco Santander a través de su red de oficinas y también su marca online iSantander con la nueva Hipoteca de Banco Santander, destinada a la compra de vivienda nueva, primera o segunda residencia y referenciado a Euribor + 1,99%. No tiene comisiones de apertura ni de estudio con un plazo máximo varía según el tipo de vivienda, hasta 30 años para primera vivienda y de 25 años en caso de segunda vivienda y un limite de financiación del 80% del valor de tasación o precio de compra-venta (el menor de los dos) si fuera primera y un 70% si fuera segunda residencia. También la vinculación para contratar esta hipoteca también es muy elevada: nómina (o suma de las nóminas de los prestatarios) sea por un importe superior a 2.500 euros, realizar compras con 4B o Visa de la entidad por un importe superior a 500 euros, pagar al menos 9 recibos a través de la cuenta en la que está domiciliado el préstamo en los 3 meses anteriores a la revisión del préstamo y contratar un seguro multirriesgo hogar con Aegon Santander Generales, Seguros y Reaseguros.

Ing Direct, también redujo el diferencial de la Hipoteca Naranja desde Euribor + 2,29% a Euribor + 1,99%. Su plazo de amortización es de hasta 40 años, sin comisiones ni cláusulas de suelo. Pero para poder ello debe ser considerado cliente activo lo que significa tener la nómina domiciliada o tener contratado algún producto de ahorro o inversión con la entidad. Una vinculación más razonable que choca con una de las últimas ofertas por parte de nuestras entidades financieras.

La Hipoteca Net Futuro de Caja España-Duero ha reducido también su diferencial hasta Euribor + 1,95%. Con un límite de financiación del el 80% de compra-venta y el 80% de tasación en el caso de vivienda habitual (60% en caso de segunda vivienda) y un plazo máximo de 35 años (ampliable a 40 para menores de 35 años) su vinculación va más allá del tipo de interés sino que incluso se extiende a la comisión de apertura. Por un lado para conseguir este diferencial es necesario domiciliar la nómina o tener un saldo medio en cuenta superior a 2.000 euros y no inferior al 1% del capital concedido en préstamo, realizar compras con tarjetas de crédito emitidas por la entidad por un importe mínimo de 2.000 euros y no inferiores al 2% del capital inicial del préstamo hipotecario, contratar los seguros de vida, e hogar y realizar aportaciones anuales netas a un plan de pensiones o seguro de ahorro jubilación por un importe mínimo a 600 euros y no inferior al 0,50% del capital inicial del préstamo. Y con respecto a la comisión de apertura es del 0,50% si se contrata un seguro de protección de pagos, en caso contrario se aplicará el 1%.

Con todo este resumen de ofertas queda claro como las entidades financieras han abierto muy poco la puerta y sólo a unos pocos, con lo que es más que complicado parar la continúa caída en la concesión de hipotecas. Sólo apostando por diferenciales más bajos y vinculaciones más acorde con las posibilidades reales de las familias se podrá reactivar el mercado hipotecario.