24 de septiembre de 2017
24.09.2017

¿Tu edificio tiene más de 50 años? Debe pasar el Informe de Evaluación de los Edificios

El Informe de Evaluación de los Edificios, que sustituye a la Inspección Técnica de Edificios, tiene un margen más amplio al incluir las condiciones de accesibilidad y el certificado energético además de garantizar la conservación y seguridad

27.09.2017 | 09:29
¿Tu edificio tiene más de 50 años? Debe pasar el Informe de Evaluación de los Edificios

Evitar riesgos y daños físicos, tanto para los habitantes del inmueble como para las personas que están en el entorno del edificio. Con esta idea, el Consell aprobó en el año 2015 el Informe de Evaluación de los Edificios de la Comunitat Valenciana, un documento que supone una evolución de la popular Inspección Técnica de los Edificios (ITE) y que consiste en un documento técnico que recoge la información de un edificio en relación con su estado de conservación, las condiciones básicas de accesibilidad y la certificación de eficiencia energética.
 
La antigua Inspección Técnica de Edificios sería la parte del IEE enmarcada en el área de la conservación del edificio y que era obligatoria hasta la aprobación del IEE. Por ello, el IEE también evalúa y acredita la adecuación de los inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato, determinando las obras y trabajos de conservación y adecuación que se requieren. No obstante, el IEE suma a esta parte de conservación la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal, así como el certificado energético, imprescindible para vender o alquilar una casa.
 
Con estas novedades, el objetivo es generar un documento que no sólo trate de ser un procedimiento informativo, sino que también sirva para evitar riesgos en el futuro, ayudando a prevenir intervenciones o rehabilitaciones muy costosas, fomentando al mismo tiempo mejoras de accesibilidad y eficiencia energética.
 
¿Quién tiene que pasarlo?
Este documento es obligatorio «en edificios con una antigüedad superior a 50 años, así como en los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para obras de rehabilitación», según se explicita en la misma normativa. Por su parte, también deben someterse a este procedimiento los edificios catalogados y aquellos que lo determine la normativa autonómica o la municipal.
 
Debido a su importancia y complejidad, estos informes tienen que se realizados por profesionales competentes, ya sean arquitectos o aparejadores.
 
Mi edificio tiene la ITE
Cuando un edificio haya pasado la ITE recientemente es posible que deba añadir los otros dos apartados que incluye el IEE, esto es accesibilidad y certificado de eficiencia energética, para adecuarse a la nueva ley. De hecho, el Informe de Evaluación del Edificio de la Comunitat Valenciana (IEE.CV) ha de incorporarse a la documentación necesaria para solicitar ayudas públicas a la rehabilitación del edificio. En este sentido, la idea es que este documento va a ayudar a y dará una visión más amplia de cómo invertir mejor el dinero a la hora de rehabilitar para conseguir un mayor ahorro y eficiencia.
 
Una vez realizada la primera inspección deben realizarse nuevas inspecciones periódicas, al menos cada diez años, pudiendo los diferentes ayuntamientos poner plazos más cortos.
 
Sólo un 10% cumple la ley
La Comunitat Valenciana cuenta con un parque de edificios y viviendas muy envejecido y que aún no ha pasado este informe a pesar de estar obligados a ello. En concreto, los inmuebles plurifamiliares que en 2013 cumplieron medio siglo tienen hasta el 28 de junio de 2018 para someterse a un examen técnico que evalúe la seguridad de su estructura y determine si es necesaria alguna actuación, según un Real Decreto de 2015. Sin embargo, menos del 10% de edificios con estas características en la Comunitat Valenciana cuentan con el informe, es decir, 7.917 de unos 94.000, según cálculos de la Conselleria de Vivienda y Obras Públicas; y el cumplimiento de la normativa solo lo exigen ocho municipios valencianos. En caso de no tener este informe, la ley estatal lo considera una «infracción urbanística».
 
 

El Informe de Evaluación de Edificios
 

Un edificio es más que la suma de los elementos materiales que lo componen; es un almacén de recuerdos, un archivo, el guardián de los momentos más íntimos de nuestra familia, en definitiva en él se encuentra nuestro hogar. Es la mayor inversión económica de nuestra vida y debemos conservarla.


 
Con esta intención nace el Informe de Evaluación del Edificio que nos proporciona un diagnóstico profesional especializado del estado de nuestra propiedad, emitido por aparejador o arquitecto, y que debe realizarse a todos los edificios con una antigüedad superior a los 50 años.

 
La experiencia del colectivo de los aparejadores y arquitectos técnicos, unido a nuestra posición en primera línea en el proceso de conservación de edificios, nos lleva a ser especialistas en la inspección de inmuebles residenciales, para emitir un buen diagnóstico del estado del parque inmobiliario. Todo ello redundará en una buena conservación optimizando los costos de mantenimiento del edificio y prolongando su vida útil.
 


 
La IEE es el comienzo de algo muy positivo para nuestras viviendas. Es una inversión en seguridad y confort, es el chequeo médico de nuestro hogar, es la ITV de los edificios. Nos ahorra costes y obras innecesarias, así como la posibilidad de solicitar subvenciones para los trámites y las obras.
 
Por todo ello confiemos en el buen hacer y profesionalidad de los arquitectos técnicos y aparejadores como expertos en la conservación y mantenimiento de edificios. Por ello, acude a tu aparejador de cabacera para estos informes. 
 
 

La opinión de los expertos


Ana Menárguez Gómez, Directora de Calidad de AIR S.L.
La importancia de revisar nuestras instalaciones eléctricas
 
Lo que no se ve no se tiene en cuenta. Esta frase es demasiado cierta. Lamentablemente, centramos nuestra atención en lo que tenemos delante olvidando y obviando todo aquello que queda «escondido», independientemente de su importancia y su impacto en nuestra seguridad. En las construcciones y en los inmuebles esta falta de atención incide sobre todo en el campo de las instalaciones eléctricas, un área cuya importancia aumenta cada día en nuestra vida debido a que nos ayuda a mejorar nuestra calidad de vida.
 


 
Sin embargo, ¿se ha preguntado alguna vez si sus instalaciones son seguras? Seguramente no. ¿Y si son eficientes? Menos todavía. Mientras que funcionen es suficiente para nosotros. Al fin y al cabo, no vemos cables por nuestro alrededor y no nos tropezamos con ellos. Pensar así es un grave error, sobre todo en las construcciones más antiguas que no han pasado ninguna inspección y que cuentan con una instalación y unos materiales propios de otra década que poco tienen que ver con lo utilizado en la actualidad.

 
Y es que una instalación mal diseñada, mal instalada, mal mantenida, deteriorada o manipulada puede ocasionar graves perjuicios. No sólo pueden ser fuente de incendios debido a sobrecargas o cortocircuitos, sino que también pueden suponer un problema si está mal diseñado el alumbrado de emergencia o los equipos de extracción de humos, por poner otros ejemplos.
 
Es cierto que no las vemos y no nos fijamos en las instalaciones eléctricas, pero están presentes e influyen en nuestro día a día. Por ello y para garantizar nuestra seguridad contamos con las inspecciones obligatorias que marcan los reglamentos de aplicación mediante la realización de una inspección por un Organismo de Control Autorizado (OCA).
 
Nosotros, en AIR S.L., y como Organismo de Control Autorizado, estamos capacitados para aplicar los reglamentos de seguridad en equipos e instalaciones industriales y minimizar su impacto en el entorno ambiental y maximizar el bienestar de las personas. Dependiendo del tipo de instalación (ascensor, garaje, zonas comunes de comunidades de propietarios, piscinas, alumbrados exteriores, industrias, talleres, locales de pública concurrencia) realizamos una inspección inicial antes de su puesta en funcionamiento, así como una inspección periódica que varía en el tiempo según el tipo de instalación. Aplicamos procedimientos de inspección y cumplimos con la legislación vigente de aplicación en cada instalación, realizando los ensayos y las medidas necesarias para poder dictaminar que la instalación es segura. Y es que, aunque no las veamos, las instalaciones tienen que ser seguras y cumplir con la normativa.
 
 
Juan María Boix, Presidente del Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante
La seguridad no se improvisa
 
La inmensa mayoría de los administradores de fincas son conocedores de la normativa estatal que obliga a la realización de un Informe de Evaluación de Edificios de tipo «residencial vivienda», para construcciones con una antigüedad de más de 50 años, según RDL 7/2015, artc. 29. Al amparo de esta normativa, las corporaciones municipales están obligadas a elaborar sus ordenanzas y exigir su cumplimiento a los propietarios afectados. Sin embargo, un gran número de ayuntamientos de la provincia aún no han elaborado la preceptiva ordenanza que desarrolle la normativa estatal anulada (RDL 7/2015, BOE 31/10/2015), con la que se debería garantizar el cumplimiento de las condiciones mínimas de conservación exigidas, así como su accesibilidad (Decreto 39/2004 y DB-SUA9 del CTE) y su grado de eficiencia energética (RD 235/2013, modificado por RD 564/2017). La inexistencia de estos reglamentos en muchos municipios propicia que algunas comunidades de propietarios hagan una dejación de sus obligaciones, lo que pone en peligro la seguridad de los viandantes, al quedar expuestos a la posible caída de balcones o cornisas de edificios. Los residentes en estas construcciones también pueden sufrir las consecuencias, ya que si no se realizan las preceptivas inspecciones, nadie alertará de la necesidad de una intervención en caso de que la edificación así lo requiera. 


Por otra parte, al tener las inspecciones un carácter eminentemente visual, es muy importante contratar los servicios de un profesional cualificado, ya que en ocasiones los signos de un proceso patológico no siempre son perceptibles a simple vista. Por tanto, es muy importante realizar una diagnosis que permita la detección precoz de cualquier lesión. Cuanto más tiempo tardemos en abordar su reparación, mayores serán los daños presentes en nuestro inmueble.
 
Conscientes de la enorme responsabilidad de los arquitectos a la hora de afrontar estas cuestiones, en el Colegio de Arquitectos estamos desarrollando un completo programa de formación continuada a través de nuestra plataforma, abordando temas relativos a las inspecciones y a la rehabilitación edificatoria, entre otros. El CTAA invierte en el reciclaje y puesta al día constante de sus colegiados, el arquitecto es el profesional mejor cualificado para garantizar la seguridad de su edificio, para programar la intervención más adecuada o prestarle el mejor asesoramiento. La seguridad no se improvisa.


 
Para cualquier asesoramiento que tenga relación con las patologías en edificaciones, le recomendamos que se ponga siempre en manos de un arquitecto. Las administraciones locales están obligadas, según el artc. 171 de la LOTUP, a regular mediante un registro de edificios a rehabilitar. Especial importancia tiene la disposición transitoria segunda del RDL 7/2015, de 30 de octubre en el que establece que para las viviendas colectivas que a fecha de 23 de junio de 2013 tuvieran una edad superior a 50 años, el día 28 de junio de 2018, como máximo, tienen de plazo para efectuar el Informe de Evaluación de Edificios (IEE).
 
El Colegio está colaborando en estos momentos con algunos ayuntamientos en cooperar en la gestión de estas bolsas de trabajo. En el futuro cercano se anticipan los edificios de consumo de energía casi nulo, que serán principalmente los de uso público, un gran reto tenemos la sociedad en la actualización, eficiencia, regeneración y sostenibilidad del parque edilicio en nuestra Comunidad.
 
 
Colegio Territorial de AAFF de Alicante
Inspecciones reglamentarias en comunidades de propietarios
 
Vivimos en una época en la que la tecnología influye y condiciona las costumbres y forma de vida continuamente. Nos encontramos en el tiempo de la mencionada era digital. La tecnología se encuentra en procesos continuos de cambio, afectando no solo a las personas sino también a los bienes que usamos a diario. Uno de ellos y quizás el más importante, es la vivienda.
 

 
Nuestros edificios han sufrido en las últimas décadas transformaciones que exigen tener una atención continua y ante tal necesidad, nos encontramos los Administradores de Fincas Colegiados. Si echamos la mirada hacia atrás, tan solo hace 25 años, no nos sorprendería que abrieran la puerta de entrada en un zaguán tirando de un cordel que discurría, guiado por cáncamos, por el hueco de la escalera. Esto hoy es impensable. La tecnología se ha puesto al servicio de la comodidad, nuestras viviendas y por ende los edificios, están a día de hoy dotados de una cantidad ingente de servicios que tan solo hace un tiempo eran dignos de películas de ciencia ficción. Por enumerar alguno tenemos: electrolineras en garajes, agua caliente solar, video porteros, puertas automáticas, televisión digital terrestre, líneas de datos, piscinas, spa´s, y un largo etc€

 
Todas estas comodidades, a las que no queremos renunciar, han exigido la dotación a nuestros edificios de instalaciones mucho más complejas que la instalación de un cordel para abrir la puerta del zaguán.
 
El incremento de la complejidad de las mismas ha llevado consigo establecer un marco normativo regulando los componentes, la tipología y la forma de realizar cada una de las instalaciones. Desde el código técnico de la edificación se hace más patente y notorio la necesidad de sumar a esta regulación la obligación de realizar inspecciones periódicas de todas estas instalaciones. Ya existían reglamentos específicos (Reglamento de baja tensión, reglamento de aparatos de elevación, etc€) donde se reglamentaba la obligación de realizar estas inspecciones. Con el Código Técnico de la Edificación se han aglutinado todos estos reglamentos específicamente para los edificios destinados a uso de vivienda (principalmente), incluyendo además de estas inspecciones, recomendaciones de mantenimiento de cada instalación.
 
Es importante saber que las inspecciones reglamentarias o también llamados mantenimiento técnico legales, son operaciones de mantenimiento que siempre hacen referencia a comprobaciones de seguridad y correcto funcionamiento de las instalaciones, no a operaciones de mantenimiento que incrementen la durabilidad de las mismas. Es por esto la importancia de conocer bien y hacer los mantenimientos correspondientes y con la periodicidad determinada reglamentariamente.
 
Debemos tener en cuenta que las inspecciones exigidas reglamentariamente, de cada una de las instalaciones, siempre serán realizadas por técnicos cualificados u organismos de control autorizado (OCA), dependiendo del nivel de inspección y deberán ser documentadas para acreditación de la realización de las mismas.         
 
Un Administrador de Fincas Colegiado es garantía de calidad y, sobre todo, de tranquilidad ante tales situaciones. Desde el Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Alicante velamos por la formación continua de nuestros colegiados en esta materia y que así, permitan controlar y exigir todas esas inspecciones en nuestro bien más preciado, nuestra vivienda.
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