"La actual Ley Urbanística Valenciana encarece el suelo y dilata la actuación"

 En su libro "La gestión urbanística en el Derecho de la UE, del Estado Español y de la Comunidad Valenciana" tampoco pierde de vista que está en tramitación una nueva ley urbanística valenciana que vendría a sustituir a la de 2005.

J. M. GRAU ¿Cuál es el problema que preocupa a la UE sobre el urbanismo en España?

No existen unas normas comunitarias que se refieran expresamente al urbanismo, pero sí existen normas europeas sobre el derecho a la contratación pública, sobre el derecho de aguas, de impacto ambiental y también el derecho de propiedad, y éstas son las grandes cuestiones que están en la base del conflicto.

¿En qué medida está implicado en esa cuestión el urbanismo de la Comunidad?

En la LUV -Ley Urbanística Valenciana- se contempla una sustitución automática del propietario por un agente urbanizador no propietario. Hay pronunciamientos tanto de instituciones españolas como del antiguo Tribunal de Defensa de la Competencia en contra de esta legislación valenciana que habían denunciado que con esta normativa se facilitan monopolios u oligopolios a favor de determinados promotores urbanísticos y en detrimento de los pequeños propietarios, es decir, se favorece la concentración de suelo para ser urbanizado en favor de unos pocos promotores inmobiliarios.

¿Y cuál es su punto de vista como experto? ¿Está de acuerdo?

A mi juicio, esta sustitución automática es contraria a la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y es inconstitucional porque se lesiona el derecho del principio proporcionalidad. En la LUV se ha dado una vuelta de tuerca en el derecho de propiedad, los pequeños y medianos propietarios prácticamente están anulados. Se dan más facilidades al promotor inmobiliario no propietario que al pequeño o medio propietario, al que se está desplazando.

¿Cómo se dan esas facilidades al promotor no propietario?

Porque dentro de los requisitos de la ley hay dos mecanismos: acreditar una cierta capacidad económica-financiera y acreditar una mayor capacidad técnico-profesional. En este caso, suelen ser los grandes promotores los que pueden acreditar ambas, cuando en otras legislaciones autonómicas no es así. Los propietarios pueden ser los gestores, mientras que aquí la tendencia es a eliminar que los propietarios gestionen su suelo. La jurisprudencia europea permite perfectamente la adjudicación directa de un PAI a los propietarios sin necesidad de licitación previa. En la Comunidad Valenciana esto se obvia, está excluido. Además, la LUV ha complicado también al agente urbanizador no propietario porque exige tantos requisitos ahora mismo para presentar un PAI que ha encarecido enormemente la licitación, de tal manera que sólo aquellos que están muy convencidos de que se les va a adjudicar son los que invierten en dicha adjudicación.

Usted subraya que hay complejos requisitos que no contribuyen precisamente a agilizar la disponibilidad de suelo.

Se ha encarecido mucho la licitación al establecerse dos procedimientos: uno, para quien gestiona la actuación; y, dos, para quien va a construir la urbanización. Eso no sólo encarece la actuación sino que la dilata excesivamente en el tiempo, con lo cual es contrario a los objetivos urbanísticos que son la agilidad en la promoción de suelo. Si tú necesitas terrenos para un polígono industrial o para viviendas de forma urgente, no puedes porque hay pasar por una serie de requerimientos excesivamente largos. En mi libro demuestro que no es necesario seguir estos dos procedimientos, sino que, si la gestión se lleva a cabo de forma conjunta, porque el agente urbanizador puede acometer tanto la gestión en sentido estricto como la ejecución de la obra urbanizadora, y, si se adjudica directamente a los propietarios, tan sólo será necesario un único contrato, para el constructor de la obra. Es decir, el derecho comunitario no exige esos procedimientos que encarecen la actuación y que la dilatan excesivamente en el tiempo.

¿Cómo entender los expedientes de la UE?

Existen dos grandes expedientes por decirlo de algún modo. Uno, en sentido estricto, por el incumplimiento de la normativa comunitaria abierto por la Comisión Europea de infracción de Derecho comunitario por parte de un Estado miembro. Eso tiene sus plazos, con cartas de emplazamiento y dictámenes motivados y que pueden dar lugar a una demanda de la Comisión Europea al Tribunal de Justicia de la UE. Eso está pendiente y no se sabe cuándo se resolverá. Se abrió porque la legislación urbanística no cumple con la normativa contractual europea. Y el segundo expediente, de diciembre de 2005, fue por iniciativa de la Asociación de Abusos Urbanísticos No en la Comunidad Valenciana, fundamentalmente por extranjeros. Se exigió el derecho de petición ante el Parlamento Europeo y éste inició una resolución. Aquí se destacan cuatro grandes infracciones. Además de la contractual que hemos comentado, se añaden las relativas al incumplimiento de la evaluación de impacto ambiental, la vulneración del Derecho Comunitario de Aguas y la lesión del derecho de propiedad, sobre todo porque se dice que las indemnizaciones pagadas por los agentes urbanizadores a los propietarios en las actuaciones que dieron lugar a los PAI en la Comunidad eran muy exiguas.

¿Y qué novedad supone la demanda que presentó la Comisión Europea frente a España ante el Tribunal de Justicia de la UE el pasado 10 de julio?

La demanda no introduce ninguna novedad sustancial. Lo que hace es dar por agotada la vía administrativa, sin haber recibido respuesta satisfactoria de las autoridades españolas y dejar la resolución del conflicto en manos del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, por lo que el asunto ya se ha puesto más serio. Y lo que invoca la Comisión Europea frente a la legislación urbanística valenciana en su demanda es lo que ya venía invocando en los escritos dirigidos a las autoridades españolas en vía administrativa, cuyo contenido analizo en mi libro.

¿Hacia dónde tiende la nueva ley valenciana de urbanismo?

Ahora mismo no sólo tenemos la LUV de 2005, también tenemos la Ley de Suelo No Urbanizable de 2004 y la Ley de Ordenación del Territorio de 2004. Ahora lo que se dice es que se intenta llegar a un texto refundido de las tres leyes para que todo esté más claro. Entonces parece ser que uno de los objetivos es favorecer la claridad normativa evitando solapamientos, contradicciones entre estos textos normativos. En segundo lugar, en el ámbito de los operadores urbanísticos, se espera que se llegue a una legislación donde los procedimientos sean menos costosos y más sencillos con una duración temporal menor, y esto quizás incida en la supresión de esa doble distinción entre adjudicación del agente urbanizador y adjudicación del constructor, pero no lo sé. Desde luego, sería deseable que se recompusiese el respeto del derecho de la propiedad.