Las urbanizaciones para mayores se abren paso en el sector inmobiliario

Pese a tener en cartera otros proyectos de envergadura, como la construcción del Gran Delfín –un rascacielos de 44 plantas y 158 metros de altura en primera línea de Benidorm– el CEO de Goya Real Estate, Sergio Vidal, no duda en afirmar que el llamado senior living es la gran apuesta estratégica del grupo. La firma es la propietaria de The Comm, el mayor complejo de este tipo de España con 230 viviendas en el municipio de L’Alfàs del Pi, que registra una ocupación prácticamente del 100% y cuenta incluso con lista de espera.

Un éxito que ha llevado a la compañía a poner en marcha un plan de expansión con el que prevé desarrollar hasta ocho nuevos complejos en lugares como Málaga, Palma, Madrid, Cataluña y la propia provincia de Alicante, con una inversión de alrededor de 480 millones de euros. El más inminente es la propia ampliación del The Comm original, que se ubicará sobre parcela de 70.000 metros cuadrados y donde levantarán 264 nuevas viviendas, con un presupuesto de 60 millones, explica el ejecutivo.

Es el mejor ejemplo del auge que empieza a cobrar esta modalidad residencial en España, objeto de deseo de los inversores y grandes fondos que operan en el sector inmobiliario, ante el futuro que le deparan las proyecciones demográficas, con crecimientos de la población mayor de 65 años que alcanza el 59,7% en las Baleares, del 51,3% en Andalucía y el 45,9% en la Comunidad Valenciana, tal y como recoge el informe realizado sobre este segmento por la consultora Atlas Real Estate Analytics.

Unas cifras en las que también destaca la importante presencia de población extranjera en todo el litoral mediterráneo, que representa más del 20% de todos los residentes sénior en provincias como Alicante –con 83.591 residentes foráneos mayores de 65 años, el 21,4% del total, según la misma consultora– y que, por ejemplo, en el caso de The Comm representan alrededor del 90% de todos sus inquilinos.

Como destaca Vidal, los complejos de senior living se dirigen a personas mayores, que mantienen su independencia, pero que desean vivir en lugares donde dispongan de todo tipo servicios (desde limpieza a seguridad, pasando por la restauración), y puedan acceder fácilmente a la atención médica, si la necesitan. Otros operadores incluyen también residencias dentro de sus complejos, algo que en The Comm rechazan. «Son los propios clientes los que nos dicen que no quieren una residencia, porque no es lo que buscan. Son personas que se siente bien y quieren mantener su independencia», insiste el director del centro, Rafael Miró.

Fórum Filatélico

Goya Real Estate entró en el negocio del senior living en 2017, cuando adquirió el complejo de L’Alfàs del Pi durante el proceso de liquidación de activos de Fórum Filatélico, hasta entonces propietario del centro, y que ya lleva en funcionamiento más de 25 años. «Buscaba un activo de renta y me pareció una buena inversión», recuerda el empresario, que recalca que el por entonces Forum Mare Nostrum –como se denominaba el complejo– fue una de las pocas empresas en las que invirtió el entramado de compraventa de sellos que no llegó a quebrar. Inicialmente lo hizo al 50% junto a uno de los promotores iniciales de la idea, y posteriormente compró la totalidad del accionariado.

Poco a poco el negocio le fue seduciendo, hasta el punto de que, pese a mantener una importante actividad en otras ramas del sector de la promoción, Vidal subraya que ahora es la gran apuesta del grupo. Frente a otros operadores que exigen rentas mensuales abultadas, que suelen superar los 2.500 euros, The Comm ha desarrollado un modelo propio en el que se abona un pago por anticipado de entre 150.000 y 250.000 euros –dependiendo del tamaño de la vivienda escogida–, lo que permite rebajar posteriormente los pagos mensuales a cantidades que oscilan entre los 350 y los 600 euros. Los inquilinos firman un contrato de 20 años, prorrogables por otros diez años más.

La mayoría, extranjeros

La mayoría de los usuarios son extranjeros que llevan en muchas ocasiones décadas viviendo en la zona y que deciden desprenderse de una vivienda que ya consideran demasiado grande para vivir en esta comunidad. «En muchos casos, venden la casa que tenían por 500.000 o 600.000 euros, consiguen una vivienda por el 40% o 45% de ese valor y, además, les queda un buen colchón de ahorro para vivir y disfrutar», detalla Vidal.

Los británicos se mantienen como los más numerosos, aunque su cifra se ha reducido tras el Brexit, mientras que aumentan los holandeses y alemanes y, en menor medida, los belgas. Además, en los últimos años también han empezado a llegar residentes españoles, que ya suponen cerca del 10% del total, según el director del complejo. Al igual que los foráneos, muchos de ellos ya contaban con una segunda residencia en la zona, que han decidido cambiar por una vivienda en el senior living.

Una de las cosas que también destacan los gestores del proyecto es el aumento de la edad media de los residentes. Si antes lo habitual es que llegaran a los 67 o 68 años, ahora lo hacen una década más tarde, a los 77 años, fruto del aumento de la esperanza de vida y también de la calidad de esos años de vida.

El complejo se estructura en diferentes bloques de viviendas, alrededor de un edificio central donde se concentran los servicios que incluyen desde un restaurante con cocina de alta gama, peluquería, gimnasio o una piscina cubierta con jacuzzi. También disponen de un centro médico, con un doctor de guardia conectado las 24 horas y hasta ocho especialidades, como odontología, podología, fisioterapia o cardiología.

Sensores en el suelo

El tamaño de las viviendas oscila entre los 100 y los 150 metros, todas con terraza. «La casa ideal es de dos dormitorios idénticos con baño –suelen dormir separados– y una pequeña pieza, por si necesitan que se quede una enfermera en algún momento. También quieren salones amplios, al pasar mucho tiempo en casa», explica Miró.

Los modelos actuales cuentan con «botones del pánico» en todas las habitaciones y la ducha, que permiten alertar rápidamente a la plantilla del complejo, en caso de que haya algún problema. Pero la firma ha desarrollado un proyecto que permitirá monitorizar todas las viviendas mediante sensores en el suelo para detectar la vibración. De esta forma, con la aplicación de la inteligencia artificial, se podrá saber si un residente camina distinto y, por tanto, tiene algún tipo de problema, si se ha caído o si ha entrado una tercera persona en la casa. Unos datos que, incluso, se pueden utilizar de manera preventiva, para detectar dolencias con anticipación.

«La casa va a cuidar de ti sin necesidad de llevar ninguna pulsera ni reloj, que muchos rechazan porque lo ven como una señal de dependencia, de que no se valen por sí solos», prosigue Vidal. La compañía ha invertido más de un millón de euros en el desarrollo de esta iniciativa, de la mano del CSIC, según el empresario. De momento, ya se han realizado varios pilotos y la intención es instalarlo en los nuevos desarrollos.

Otro de los aspectos que más valoran los residentes de los seniors living es la comunidad que se crea y el gran número de actividades culturales y de ocio que se organizan, que consideran clave para llenar su tiempo. En The Comm se organizan todo tipo de charlas y conciertos –incluso en colaboración con el ayuntamiento–, existe una escuela de pintura y una biblioteca que se nutre de las aportaciones de los propios residentes y hasta dos coros distintos. En este sentido, Vidal señala la importancia de que los complejos de senior living alcancen una dimensiones mínimas para que pueda generarse esa comunidad y un volumen de servicios suficiente.

Para el empresario otra clave es la cercanía al pueblo, que permite a quienes viven en The Comm acercarse a comprar el pan o pasear. «La ubicación es muy importante», insiste el CEO de Goya Real Estate, que rechaza algunos proyectos que pretenden ubicar seniors living en terrenos aislados o alejados de los núcleos de población.

Por regiones

En estos momentos, en toda España existen 50 complejos residenciales para mayores independientes, que suman casi 3.800 viviendas, según Atlas Real Estate Analytics. Madrid es la provincia que acumula el mayor volumen: 13 urbanizaciones, que suman 1.266 casas. En Alicante hay siete, con 943 viviendas, mientras que en Barcelona hay 11 complejos, aunque con solo 626 casas. En Málaga ya hay operativos cuatro complejos, con 292 unidades. Además, hay al menos otros 17 proyectos anunciados, que sumarían 3.229 viviendas, según las mismas fuentes.