Por si no tuvieran bastante con las nuevas dudas que ha sembrado el «Brexit», el sector de la construcción se enfrenta ahora a una nueva amenaza. Los cambios introducidos a finales del año pasado en el proceso para registrar inmuebles amenazan con bloquear durante años cientos de operaciones, debido a la nueva exigencia de incluir en el expediente planos georreferenciados de las parcelas y el desfase que acumula la información contenida en el catastro, con la que deben coincidir. Así lo advierten desde del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Alicante, que temen que este nuevo problema acabe por truncar la incipiente recuperación del sector inmobiliario en la provincia.
De hecho, según afirma su presidente, Gregorio Alemañ, desde que el pasado mes de noviembre entrara en vigor esta modificación normativa -se incluyó en la reforma de la Ley Hipotecaria- ya son numerosos los casos que se han producido, muchos de ellos relacionados con promociones que se pararon durante la crisis y que ahora se habían retomado, en las que el empresario se encuentra que no puede inscribir la declaración de obra nueva. Es decir, el documento en el que se hace constar que se ha construido un edificio sobre una parcela y se establecen los pisos en los que se divide para su venta.
Pero las complicaciones también afectan a los propietarios que quieren vender algún terreno o los promotores que quiere segregar o unificar parcelas para iniciar cualquier desarrollo. En definitiva, a todas aquellas operaciones que impliquen un cambio de titularidad o modificación que afecte al suelo.
El problema es que, hasta ahora, para inscribir una de estas operaciones en el Registro de la Propiedad bastaba con una descripción de la finca, sin necesidad de incorporar ningún plano. Se comprobaba que el terreno coincidía con la referencia catastral de la parcela y se permitían diferencias de hasta un 20% en las superficies. De esta forma, lo que se inscribía en el Registro, la información contenida en el catastro y la realidad casi nunca coincidían, algo que creaba una importante inseguridad jurídica.
Para remediarlo y también para adaptarse a la directiva europea -que sí exige esa concordancia- se aprobó la citada modificación de la Ley Hipotecaria, que ahora obliga a incluir una plano georreferenciado con coordenadas GPS y realizado por un técnico en todas las inscripciones que afecten al suelo (no influye en las compraventas de pisos usados). Cuando se presenta ese plano en el Registro, éste tiene la obligación de remitirlo al Catastro, que lo compara con su base de datos. Si coincide o la desviación no supera el 5%, en el caso de un terreno urbano, o el 10%, en los suelos rústicos, se emite un certificado de concordancia y la operación se puede legalizar.
Las complicaciones aparecen cuando el plano de la parcela real no se corresponde con la exactitud requerida a lo que consta en el Catastro, algo bastante habitual ante el desfase que acumula la información de este organismo en muchas zonas, sobre todo a medida que el terreno se aleja del centro de la ciudad. Entonces el notario que tramita el expediente debe comunicar a los vecinos afectados que los límites de sus parcelas no coinciden con los datos que tiene la administración y les ofrece un plazo de 20 días para oponerse al registro de la operación.
Si lo hacen, entonces debe iniciarse un proceso de deslinde, en el que el propietario que quiere inmatricular el inmueble debe ponerse de acuerdo con el resto de vecinos sobre los límites de sus terrenos. Un proceso que casi siempre acaba en los tribunales, lo que supone varios años de demora.
Muchos desajustes
«El problema es que nos estamos encontrando con que los casos en que no hay concordancia son más que aquellos en los que sí coinciden los datos, lo que empieza a ser preocupante», explica Gregorio Alemañ, que está elaborando un informe sobre la cuestión para presentarlo en el Consejo General de Colegios de Aparejadores. Lo cierto es que el propio Alemañ defiende la necesidad del cambio legislativo para ajustar los registros a la realidad, «el problema es la forma en que se ha hecho. En realidad, van a ser los ciudadanos los que actualicen el catastro a medida que se inscriban nuevas operaciones, cuando esta información debería estar al día».
Pero lo que más preocupa son las consecuencias para el sector inmobiliario. En un momento en que la construcción empieza a despegar, los promotores pueden encontrarse con que no pueden vender sus viviendas por culpa de estos desajustes, como ya está ocurriendo con algunas promociones en Guardamar y otras localidades. También se pueden frenar el inicio de nuevas promociones para las que se necesiten segregar parcelas. Ante esto, los aparejadores quieren implicar al resto de colectivos afectados -registradores, notarios y la propia administración- para encontrar una solución.
