¿A cuánto asciende la cartera de Solvia?
El volumen estará por encima de los 20.000 millones. 2013 lo cerramos con ventas de 3.000 millones. Pero la cifra gorda es la de las unidades. Comercializamos más de 18.000.
¿Qué posición ocupa en el sector?
Representamos un 8% de toda la cartera inmobiliaria de España, pero nuestra cuota de mercado en ventas está por encima del 13%. Estamos entre los primeros operadores.
¿La banca está al frente del ránking?
El primer lugar lo ocupa la Sareb, que gestiona la mayor parte de los activos de las cajas nacionalizadas. Luego está Altamira, que es la cartera del Santander, BBVA, Servihábitat de CaixaBank y nosotros. De todos ellos, solo dos son propiedad de un banco, porque Altamira lo es propiedad de un fondo y en Servihábitat también hay una participación importante de otro fondo.
¿Eso se debe a que los promotores prácticamente han desaparecido o a que la banca se quedó con todo el patrimonio de los promotores?
Hay algún promotor en determinadas zonas que ha aguantado, pero con unos volúmenes de gestión muy pequeñitos. La prioridad de los que existen es gestionar lo poco que les queda. Iniciar negocio nuevo no está entre sus prioridades. Es verdad que en algunas zonas de España -aquí, en la Comunidad Valenciana, lo estamos detectando sobre todo en la costa- hay promotor local, con una gestión más doméstica y que es un poco volver al modelo de siempre. Esto es una buena noticia porque es un indicio de que el sector empieza a moverse. Pero de las grandes promotoras de implantación nacional no queda prácticamente nada.
No parece lógico que la banca lidere el ranking inmobiliario. ¿Cuándo volverá a haber promotores al uso en esos primeros puestos?
Nuestra política va dirigida a que el promotor local, territorial y nacional vuelva. Es nuestro principal objetivo. Nosotros estamos en este mercado, entre comillas, por obligación. Es verdad que el caso de Solvia es muy especial, porque de una necesidad está viendo la posibilidad de crear negocio. Pero es una excepción. El Banco de Sabadell no contempla Solvia como un instrumento para desaguar negocio inmobiliario, sino como una posibilidad de crear negocio por sí mismo. Tenemos voluntad de permanecer en el mercado. Solvia es cien por cien capital del Sabadell, pero tiene entidad propia. Es la inmobiliaria del banco. Parte de nuestro trabajo es apoyar a ese promotor con estructura, aunque sea pequeña, y con ganas de continuar el negocio. ¿Cómo? Le ofrecemos nuestros solares, intentamos que gestione promociones nuestras.
¿El banco va a hacer promociones inmobiliarias?
Solvia está haciendo promoción inmobiliaria. El banco está creando unidades de crédito nuevo en cada territorial para buscar un promotor que sea solvente y tenga un proyecto solvente. Sin hacer el modelo de años anteriores, buscamos a ese promotor que tiene un buen negocio y necesita financiación.
Sería sorprendente que la banca hiciera lo de antes y compitiera con los promotores.
Esa mezcla del promotor con el banco... Una de las cosas que nos ha dado la crisis es que en este momento todos tenemos muy claro el papel que queremos jugar. El negocio del banco es prestar dinero y, evidentemente, el negocio promotor es bueno siempre y cuando funcione y el promotor pague sus cuotas e intereses. Cuando el banco se convierte en promotor empezamos a dejar de tener claro quién es quién. El Sabadell lo tiene muy claro. La pata financiera es el banco y Solvia es una filial inmobiliaria. ¿Cómo casa eso con no hacer la competencia al promotor?. La realidad es que en estos momentos no hay promotores. Si queremos que el sector inmobiliario se reactive, lo que no podemos hacer es que los que podemos estar no estemos.
¿No hay peligro de caer en el mismo problema que tuvieron algunas entidades que hubieron de rescatar a sus filiales inmobiliarias por los líos en que se habían metido?
Solvia tiene un socio único que lo que aporta es capital. La gran diferencia es que en Solvia solo somos una inmobiliaria y no vemos el negocio desde el punto de vista de si es financieramente interesante para el banco. Miramos solo la bondad o maldad inmobiliaria del proyecto. El banco no entra ahí. Nos podemos equivocar, pero no porque el banco nos condicione. Esa mezcla se desvirtúa cuando los negocios inmobiliarios se hacen -o hacían- condicionados por el interés bancario. Es decir, yo tengo que financiar a un promotor en todos sus negocios porque es mi cliente y si no lo financio, lo pierdo.
¿Qué opina de las críticas de los promotores que acusan a los bancos de hacerles competencia desleal y bloquear la financiación de operaciones que no sean suyas?
El que hace este comentario es un promotor que todavía está vivo, lo cual es de chapeau. Pero hay que ir caso a caso. No tendría sentido ir a hacer una promoción justo donde hay un promotor con el que de una forma u otra tenemos relación, si no hoy, mañana. Estas criticas son más una reacción a una situación sobrevenida que a la mayoría de ellos les ha provocado el desmantelamiento de su negocio. Al final hay que disparar...
¿Cuál es la actitud del cliente nacional? ¿Están siendo los extranjeros el gran reactivador de la demanda?
En ventas internacionales estaremos en torno al 10% o el 15%, que es mucho. El 85% de nuestras ventas, que son al mercado nacional, son viviendas de segunda mano, en barrios normales, con precios que van de 30.000 a 300.000 euros. Se ha reactivado y la percepción es que el comprador ya nos está diciendo que entiende que el precio ha tocado suelo. En 2012, más del 50% de los españoles pensaba que los precios seguirían bajando. En estos momentos, es menos del 20% el que piensa así. Con los precios que teníamos en 2013 estamos incrementando ventas, lo que significa que la gente ya no espera que sigan bajando los precios. La percepción es que el momento de comprar vivienda es ahora. El mercado nacional va a repuntar, por tanto. En el internacional, que es segunda residencia, vemos que está volviendo con mucha fuerza el mercado inglés, porque los precios están volviendo a como estaban cuando ellos compraban. Hay mucha demanda de origen y que ya en invierno está pensado en sus países comprarse una casa en España.
¿A dónde ha ido a parar esa sobrevaloración? Si el precio real de una vivienda era de 100.000 euros, llegó a ponerse a la venta por 300.000 y ahora se vende por 100.000, esos 200.000 euros ¿dónde están?.
Gran parte se lo llevó el suelo, que ahora no vamos a poder vender a ningún precio. Es el gran problema que tenemos. Hay muchas zonas en la Comunidad con desarrollos urbanísticos que ninguno de nosotros, ni nuestros hijos, veremos acabados. Ahí hay mucho dinero enterrado, porque la gente compraba pagando que esa expectativa urbanística ya estuviera realizada y pagaba ese precio cuando no había ni atisbos de que eso fuera real.
¿Y el promotor que duplicaba el precio y los muchos intermediarios?
Una parte. Piense que hubo mucha gente que pagó esos 300.000 euros. ¿Dónde fueron los 200.000 euros de diferencia? En realidad no pagó un sobreprecio, sino lo que los otros ya habían cobrado, que cada uno se lo habría gastado en lo que quisiera, el promotor el en barco y el «yesaire», en el todoterreno. Todo estaba sobredimensionado. Esto no lo vamos a recuperar.
