¿Me compro una casa? ¿Para vivir o como inversión para dedicarla al mercado del alquiler?... ¿O vivo de alquiler y así me evito problemas con la hipoteca? ¿Quién no se ha hecho alguna vez estas preguntas a la hora de plantearse la que pasa por se la inversión más importante en la vida? Un informe da la empresa Invermax, líder en España en asesoramiento sobre inversión inmobiliaria acaba de revelar que Alicante es, junto a Vitoria, la capital de provincia española donde resulta más rentable tener una vivienda en alquiler.
En concreto, el beneficio bruto anual del alquiler (antes de impuestos) alcanza de media los 608 euros por cada diez mil euros invertidos. Números que colocan a Alicante por encima, incluso, de capitales como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao, donde los precios de compra son, además, astronómicos. El fuerte componente turístico de muchos alquileres temporales ayuda a explicar este ranking que, sin embargo, y según los expertos, no refleja la situación ideal, que pasaría por mantener alquileres largos, aunque el 90% de los propietarios prefiera alquilar sus viviendas un año como máximo, y renovar después para evitar el muchas veces letal fenómeno de la morosidad, u ocupaciones eternas amparadas muchas veces por la propia ley.
En la provincia de Alicante, el precio medio del alquiler de una vivienda por un año ha subido un 17% desde julio de 2016, y en estos momentos la tarifa media es de 736 euros mensuales por los 626 euros que se pagaban en julio del año pasado. Los alquileres más caros se piden en Benidorm (1.274 euros/mes) y Torrevieja (1.059 euros al mes). En cuanto al precio medio por metro cuadrado, Benidorm sigue marcando el máximo (8,68 euros), seguida de Guardamar, El Campello y Alicante.
Nadie sabe a ciencia cierta cuántas viviendas pueden ofrecerse en alquiler en la provincia de Alicante. El único registro fiable es el que maneja la Agencia Valenciana de Turismo que las cifra en 26.344 casas, que se distribuyen por Benidorm (4.914), franja litoral (19.835) e interior (1.595). En el conjunto de la Comunidad Valenciana, Turismo tiene registradas 46.924 viviendas; 9.227 en València y 11.353 en Castellón.
Alicante siempre ha sido un destino apetecible tanto para pasar las vacaciones como para vivir, aparte de que a pesar de que el mercado de la vivienda se va reactivando es complicada la inversión para un gran sector de la población debido a que ahora para comprar se requiere disponer de un 20% del precio mas los gastos. Esto supone con tar con un capital de antemano que, precisamente debido a la crisis que hemos pasado, muchas personas no lo tienen aunque tengan trabajo. Han de pasar unos años para, incluso con trabajo, se pueda ahorrar esa cantidad, subraya Marifé Esteso, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Las principales capitales de provincia españolas reflejan una rentabilidad bruta promedio del alquiler de vivienda del 5,93%, lo que significa, en términos generales, que de cada 10.000 euros invertidos en una vivienda, se genera un resultado cercano a los 600 euros al año, antes de gastos e impuestos.
Las urbes que ofrecen de mayor a menor rentabilidad promedio son Vitoria, con 676 euro; Alicante, 640 euros; Málaga, 608 euros; Madrid, 575 euros;València, 570; Barcelona, 564 euros y Bilbao con 538 euros. No obstante, no todas las ciudades deben evaluarse únicamente por su rentabilidad, sino también por su riesgo.
El mercado puede verse afectado por diferentes riegos que alteran la constante generación de flujos de rentas por el alquiler de una vivienda en las inmediaciones de la propiedad. La solvencia media del inquilino, la demanda de inmuebles para arrendar, o el entorno son algunos de los factores que pueden generar cambios.
Por otro lado, también existen otros elementos directos que están vinculados al edificio donde se encuentra el piso. Las derramas comunitarias, la falta de solvencia de los vecinos o los posibles problemas de convivencia por pertenecer al edificio son alguno de los ejemplos, según el informe de Invermax.
El sector inmobiliario y en concreto el mercado de viviendas, se encuentra con un entorno favorable en todos los sentidos que invita al optimismo tras años de recesión. El inversor, dependiendo de la estrategia que defina sobre el riesgo y su disponibilidad de capital, puede decantarse por áreas más o menos atractivas mediante dos vías que influirán en la rentabilidad final de la inversión: la generación de flujos de rentas del alquiler y la generación de plusvalías por la venta en un entorno alcista.
Para Tomás Mazón, sociólogo y director de la Cátedra Pedro Zaragoza de la Universidad de Alicante, analizar el tema del alquiler de viviendas es una tarea compleja. «De hecho son multitud los propietarios que directamente alquilan sus inmuebles de la forma que consideran más favorable a sus intereses económicos, mientras que otros recurren a los servicios que ofrecen las agencias especializadas en el alquiler de viviendas».
Según Mazón, en lo que hace referencia a los alquileres de viviendas que se encuentran en los centros urbanos se pueden distinguir tres grandes modalidades en los contratos o en las formas de arrendamiento en el caso de que los haya.
Por un lado, los contratos tradicionales por un periodo de tiempo superior a un año. En segundo lugar hay todo un complejo mundo de alquiler en el que los dueños de una vivienda tienen especial preferencia con la población estudiantil. «Universitarios que, bien sea de forma individual, que son los menos, o que en sociedad con tres o cuatro compañeros alquilan una vivienda para el curso escolar. Una modalidad en la que los propietarios saben que al final del curso los ocupantes dejan libre la vivienda» subraya Mazón.
Finalmente, también está proliferando el alquiler de habitaciones compartiendo la vivienda con sus dueños -suele tratarse de parejas o personas que viven solas- que, de esta forma obtienen una renta que siempre es bienvenida.
Por otro lado se encuentra el alquiler vacacional, centrado principalmente en las viviendas turísticas del litoral. «Viviendas que se alquilan preferentemente en el periodo invernal a precios más o menos moderados, y de las que sus inquilinos son «desalojados» en el verano para, de esta manera, poner las viviendas en el mercado de alquiler a los turistas que buscan un apartamento para pasar unas semanas o un par de meses, pagando en estos arrendamientos unas cantidades bastante más elevadas que en el periodo no estival».
La práctica del intercambio
Y en los últimos años, en Alicante también ha surgido un colectivo de propietarios que para pasar sus vacaciones rehúyen del alquiler convencional e intercambian sus viviendas, bien la habitual o una que compraron en su día como inversión. «Empezamos hace tres años y la verdad es que nos ha salido muy bien. Hemos estados en San Francisco, París y Berlín y sin ninguna pega. Incluso con una familia llegamos a intercambiarnos el coche», apunta Salvador, al que le seduce más este sistema que pagar un alquiler. «Eso sí, controlando bien quien se mete en tu habitación», subraya desde su bungalow de intercambio en El Campello.
