El sector alicantino de la edificación residencial, que fuera el gran motor económico de la provincia en los primeros siete años del siglo (2000-2007), coincidiendo con el desordenado boom del ladrilloboom del ladrillo, inicia 2016 cargado de esperanzas tras la debacle que provocó la explosión de la burbuja inmobiliaria, pero con mucho todavía por hacer y definir. Los números -más de cuatro mil visados de nueva vivienda en 2015, un 47% más que en 2014- constatan signos evidentes de una recuperación, de que algo se mueve, pero todavía de forma muy lenta y bastante diferente a los años en los que las promociones se vendían sobre el plano y se llegaron a visar hasta 52.737 proyectos en un solo año (2004) o los más de 8.000 de 2008, el año de la explosión. El derrumbe producido en 2007, que se llevó por delante a miles de puestos de trabajo e, incluso, entidades bancarias, fue brutal y todavía falta mucho tiempo para hablar de una recuperación sostenida.
La sangría de los precios se ha frenado tras llegar a caer un 40% en la provincia, el poco «stock» de viviendas nuevas ayuda, los extranjeros siguen llegando atraídos por el sol, la playa y los 23 grados de temperatura máxima en pleno enero y compran, pero los expertos no lo tienen tan claro. El sector se despereza, sí, pero muy lentamente. También hay demanda nacional pero los sueldos están como están y el negocio a corto plazo no existe porque los salarios no dan todavía para que lo compradores se metan en aventuras hipotecarias. Solución: menos metros cuadrados construidos, casas más pequeñas y, como nuevo nicho de mercado, la rehabilitación, que apoya la Administración pero que, hoy por hoy, no da para tirar del empleo y crear riqueza pese a que la mitad del parque inmobiliario de la provincia necesite mejoras, según dejan claro los datos oficiales.
Los promotores alicantinos confían, no obstante, en que este año 2016 pueda ser el que certifique el final de la mayor crisis inmobiliaria sufrida en Alicante. Una recesión que sucedió a un «boom» espectacular en el que se llegaron a iniciar 52.000 viviendas al año, pero que partir de 2007 saltó por los aires llevándose a empresas y cerca de 50.000 empleos.
Hoy, con las puertas de la financiación bancaria solo entreabiertas para promotores y compradores, el sector trata de levantar el vuelo apoyado por la espectacular demanda extranjera -Alicante fue junto a Málaga la provincia que más casas vendió a inversores foráneos en 2015, aunque no todas nuevas- y los aires de cambio de ciclo económico que parecen animar al consumo. Demanda nacional existe y poco a poco se han ido cerrando operaciones con la Sareb -el banco creado por el Gobierno que se quedó con cientos de miles de metros cuadrados y miles de viviendas cajas y bancos-. Los precios siguen por los suelos pero el derrumbe se ha parado tras caer hasta el 40%, hay más movimiento e, incluso, vuelven a verse grúas y promociones, aunque casi todas de pequeño tamaño y prácticamente vendidas a la carta.
Una vivienda tipo (100 m2) construida en uno de los municipios litorales de la provincia vale este año, de media, 50.000/60.000 euros menos que en septiembre de 2007. Es decir, que de los 2.505 euros el metro cuadrado en los que se tasaba un casa en la mejor zona de playa en 2007, se ha pasado a los 1.400 euros actuales. Con todo, Alicante es, junto a Madrid y Barcelona, la provincia que lidera ahora mismo en España el renacer del ladrillo. Nada va a ser igual que antes, pero todos los expertos consultados aseguran que el sector ha tocado fondo y ahora toca salir hacia adelante.
Los promotores siguen faltos de liquidez pero empiezan a mover suelo, sobre todo el que tenían paralizado y pagado, y para el que no necesitan financiación. Atrás quedaron los tiempos en los que se llegaban a pagar 1.400 euros el metro cuadrado por una parcela para construir una vivienda unifamiliar (chalet) en el Golf de la Playa de San Juan de Alicante. Parcela que hoy no se cotizaría por más de 300 euros el metro cuadrado.
La crisis y la falta de demanda de los promotores han provocado que el precio del suelo urbano en la provincia de Alicante se haya derrumbado hasta un 60% desde 2007, año en el que explotó la burbuja inmobiliaria y el sector de la construcción saltó por los aires en la provincia. Parcelas de 400 metros cuadrados -casos hubo- que se llegaron a vender por 500.000 euros para albergar una sola vivienda y sobreprecios que acabaron por pasar una factura de la que hoy, siete años después muchos siguen sin pagar como lo demuestra que, ahora mismo, precio lo que se dice precio por suelo sólo existe para la autopromoción. El suelo para los promotores cotiza a la baja en general y salvo concretos en cascos urbanos, ya que nadie se atreve a apostar por solares que no van a dar rentabilidad de inmediato.
Según el INE, el precio medio del suelo urbano en la provincia ha caído de los 528 euros que se pedían en diciembre de 2007, a los 204 euros del último balance, pero entrando al detalle el descenso es todavía más brutal. Precios los del INE a los que habría que añadir un 40% debido a que estas tarifas no incorporan todos los costes, incluidos los beneficios del constructor.
El banco malo, Sareb, tiene actualmente unos 200 solares en Alicante. El año pasado se cerraron operaciones en Rojales, Altea, Dénia, San Juan, Xàbia, entre otras localidades. La costa de Alicante con Madrid y Barcelona han sido los focos de mayor venta de suelo a nivel nacional para Sareb. En cuanto a suelo finalista, por número de solares, representa algo más del 5 % De los solares en los que no entra el resto de suelo en desarrollo, la mayor parte son de uso residencial, lo que en número de m2 de edificabilidad significa aproximadamente 520.000 m2, lo que a una media de 100 m2 por vivienda se elevaría a 5.200 viviendas.
Según datos del Ministerio de Fomento, en 2014 se vendieron en España un 22% más viviendas que en el año anterior y aunque en 2015 el crecimiento no fue tan elevado, la tendencia positiva se confirma con la recuperación de los precios y el aumento en la concesión de hipotecas pero de importantes bajos, equivalentes a los precios aunque algunas entidades vuelvan a ofrecer hasta el 80% de la tasación. Seguimos lejos de las cifras de venta de precrisis, cuando se vendían en torno a 800.000 y 900.000 viviendas al año, pero es cierto que la situación del mercado inmobiliario hoy por hoy es más prometedora que hace un año y todo apunta a que seguirá en línea positiva, en opinión del Ministerio.
Otro factor a tener en cuenta para confirmar el inicio de la recuperación del mercado inmobiliario es la construcción de vivienda nueva. Según datos del portal especializado tucasa.com, en los primeros nueve meses del año se dieron un 30,6% más de visados para levantar viviendas que en 2014, sumando así (sin tener en cuenta el cuarto trimestre de 2014) un total de ocho trimestres consecutivos de crecimiento.
A esto hay que añadirle también el repunte en la compraventa de suelo, que según datos de Fomento, ha subido casi un 10% el tercer trimestre de 2015 y que ha ido acompañado de un crecimiento del precio del suelo urbano del 9,7%.
Además, el Euríbor a 12 meses, índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, seguirá en mínimos este año, lo que hará que las cuotas que se pagan por las hipotecas se mantengan bajas. Esto sin duda, es un alivio para los compradores hipotecados, que verán como sus cuotas seguirán tan bajas en 2016 como lo han sido en 2015.
El Euríbor cerró el mes de noviembre en el 0,079%, lo que supone un nuevo mínimo histórico al situarse por primera vez por debajo del 0,1%. Esto supone, por ejemplo, que una persona que tenga contratada una hipoteca de 120.000 euros a 20 años y Euríbor +1% obtendrá una bajada en su cuota mensual de 14 euros (166 euros al año).
La venta de viviendas se aceleró en la provincia durante el segundo trimestre del año con 8.928 operaciones , un 14,7% más que en 2014. Los expertos coinciden en que la rebaja de los precios, provocada por meses y meses de desaceleración de la economía española, unida al repunte experimentado por la economía española y a las previsiones de crecimiento que han proclamado instituciones y organismos nacionales e internacionales, está estimulando la compraventa de viviendas.
Sin embargo, cada territorio cuenta con sus propias particularidades. Así, en la provincia de Alicante, los ciudadanos extranjeros contribuyeron de manera notoria a este crecimiento, gracias a que, por ejemplo, de las 8.928 transacciones registradas en el segundo trimestre, 4.522 fueron adquiridas por no nacionales.
No obstante, el comprador español está regresando con renovado interés al mercado, atraído por las nuevas condiciones que el sector bancario está dando a sus préstamos hipotecarios. Las medidas aplicadas también por el Banco Central Europeo, que está manteniendo una coyuntura favorable para el avance de las operaciones crediticias, también generan más confianza en todo el sector.
Así, en la provincia de Alicante, creció tanto la compraventa de segunda vivienda como la de vivienda habitual. En otros territorios y regiones de España -sobre todo en los grandes núcleos urbanos-, fue más acusado el movimiento al alza de las transacciones por compra de vivienda habitual, motivado también por la necesidad de una nueva generación de jóvenes de emanciparse aprovechando el descenso de los precios. La reactivación de la demanda nacional inmobiliaria creció un 20% más en 2015 que en comparación con el año anterior. Determinadas ciudades ilustran bien ese crecimiento.
Torrevieja, con 1.323 operaciones, no solo es el municipio con más operaciones de compraventa de Alicante, sino que también se configura como la sexta ciudad con más movimiento de todo el país, solo por detrás de Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza y Sevilla. Por el contrario, el mercado experimenta un menor avance en el norte de España.
Pese a todo, aún hay riesgos. Recientemente, el Banco de España ha alertado de que la estabilización del mercado inmobiliario está en riesgo por la persistencia del endeudamiento de las familias, la tasa de paro y el «stock» existente de inmuebles sin salida.
El departamento de estudios del BBVA es más optimista y espera un «impulso» de la construcción de viviendas en los próximos trimestres a la vista de la evolución favorable a finales del pasado año de indicadores como el consumo de cemento, la evolución del empleo en el sector o las transacciones de suelo. Así lo explica en su último «Flash Inmobiliario España», en el que se apunta que una reducción de los visados de construcción de obra nueva del 13,2% el pasado mes octubre, tras un 2015 marcado por el signo positivo «podría ser transitorio». En el otro lado de la balanza, la entidad financiera señala que estas variables reflejan que previsiblemente la actividad constructora va a seguir avanzando, aunque desde niveles muy bajos. El primer lugar, argumenta el informe que el consumo de cemento se recuperó el pasado mes de octubre, tras el descenso de septiembre, y que la afiliación a la Seguridad Social en el sector de la construcción también experimentó un crecimiento «robusto» en los meses de octubre y noviembre de 2015, rompiendo con la atonía de los cuatro meses anteriores.
De igual modo, el banco apunta que la opinión de los empresarios respecto a la evolución futura del sector residencial mejoró en noviembre como resultado de la mejor percepción de la cartera de pedidos. Por último, el informe recuerda que los datos de transacciones de suelo correspondientes al tercer trimestre del año pasado reflejaron que la superficie de terreno vendido aumentó un 72,3% interanual.
En paralelo a la mejora de actividad promotora, BBVA recalca que la demanda de vivienda sigue aumentando gracias a la mejora de la economía y prevé que, de mantenerse la actual tendencia de las compraventas de pisos, el dato definitivo de transacciones en 2015 ronde las 400.000 viviendas.
De lo que no se puede esperar mucho para el fomento de la vivienda nueva es del Consell. El pasado noviembre, la consellera María José Salvador trasladó a los ayuntamientos que la consigna de la Generalitat para esta legislatura en materia de Urbanismo es la apuesta por la rehabilitación y la regeneración de la ciudad consolidada, filosofía que comparte la UE y que cuenta con una subvención europea para España de 600 millones de euros hasta 2020, de los que unos 200 están asignados a la Comunidad Valenciana. Un objetivo que deja en un segundo plano el apoyo para la construcción de viviendas nuevas, lo que popularmente se conoce como el impulso al ladrillo.
